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5 choses à savoir pour connaître le marché locatif

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Acheter un appartement pour le louer, trouver une location, toute une aventure.

Plus on est serré, et plus c’est cher. C’est en Bretagne que les habitants ont le plus la bougeotte, et les prix n’augmentent pas forcément à chaque renouvellement de bail. Voici 5 choses que propriétaires bailleurs et locataires doivent connaître du marché locatif de cette fin 2016.

1- La mobilité résidentielle est meilleure dans l’Ouest

Lorsque l’on regarde la carte de la mobilité résidentielle éditée par l’observatoire Clameur, on s’aperçoit que les locataires les plus sédentaires se trouvent en Île-de-France. Seuls 24,8 % des logements loués changent d’occupants dans l’année en moyenne.

Le marché locatif est donc a priori plus actif en Bretagne, où la mobilité résidentielle est la plus élevée de France avec 43,3 %. D’ailleurs toute la partie ouest, de la Basse-Normandie à l’Aquitaine, présente un taux de mobilité supérieur à 38 %. À l’inverse dans toute la partie Est allant de la PACA à l’Alsace, la mobilité résidentielle se situe en dessous des 34 %.

2- Le marché locatif évolue en dessous de l’inflation

Les chiffres de l’observatoire Clameur montrent que la hausse moyenne des loyers n’arrive pas à la cheville de l’inflation. Entre 2007 et 2012, les prix ont augmenté de +1,7 %, alors que les bailleurs n’ont pas réussi à faire signer leur contrat de location au-delà de +1,6 %.

Et de 2012 à 2016 ils ont dû se contenter d’une hausse de +0,2 %, en dessous de la moyenne de l’inflation à +0,4 %. Que les candidats investisseurs se rassurent, l’immobilier rapporte tout de même plus que le PEL.

Étrangement, les prix des produits frais augmentent plus vite que ceux des loyers. À la fin août, l’INSEE constatait qu’ils coûtaient désormais 10,8 % plus cher aux Français.

3- Plus la surface est grande, plus le loyer évolue

En août 2012, les loyers des studios n’avaient gagné que +0,1 % par rapport à l’année précédente. Pour les 5 pièces et plus, les propriétaires bailleurs avaient réussi à saler l’addition de +3,1 %.

En août 2015, la plupart des loyers ont baissé. Sur les une-pièce l’ajustement est même descendu à -2,7 %. Les 5 pièces se sont contentés d’un -0,2 %, tandis que le loyer des 4 pièces a légèrement augmenté à +0,1 %.

Cette année le marché locatif n’a constaté aucune évolution sur les loyers des studios. En revanche sur les T5 la facture a grimpé de +1 %.

4- Entre 2 locataires, il faut réinvestir

Le marché locatif est cruel pour le propriétaire bailleur, qui doit rénover entre 2 locataires s’il ne veut pas devoir baisser son loyer. Un concept que les investisseurs immobiliers ne semblent pas assimiler dans le Limousin, où ils perdent généralement -1,7 % de revenus locatifs entre 2 baux.

En revanche ceux d’Île-de-France ont bien comprit le principe, avec quelques coups de peinture et un changement de moquette ils arrivent à louer 2,8 % plus cher aux nouveaux venus. Sans doute ont-il profité de l’éco prêt à taux zéro, qui prend en charge jusqu’à 30 000 € de rénovation énergétique.

5- Plus le loyer est cher, plus il y a de voisins

C’est dans l’Ariège, au bord des Pyrénées, que se situe Laroque-d’Olmes, classée Ville et Pays d’Art et d’Histoire. Si le chemin de fer ne dessert plus les Laroquais, ces derniers disposent d’une ligne de bus régionale vers Toulouse. Sur les 1454 logements recensés par l’INSEE, 13,6 % sont vacants. C’est sans doute ce qui explique que le marché locatif y est l’un des plus abordables de France : 5 €/m².

À Mussidan c’est le même prix, mais on est plus serré. Habiter dans cette charmante ville du Périgord blanc implique d’accepter une densité de 739 habitants/ Km², 7 fois plus élevé qu’à Laroque-d’Olmes. Les candidats locataires n’ont que l’embarras du choix, il y a 17,7 % de logements vacants.

Plus il y a de monde, plus c’est cher. Ainsi dans le 4e arrondissement de Paris, un seul km² suffira à abriter 17 084 individus. Heureusement les 4 quartiers se vident peu à peu de -0,5 % de leur population. Les habitants préfèrent s’exiler vers le 3e arrondissement, où ils sont 2 fois plus serrés à raison de 30 483 personnes par Km². Ils seront récompensés par 0,03 €/m² d’économie sur leur budget, car dans le 4e arrondissement il leur fallait débourser 29,9 €/m², soit le loyer le plus cher de France.

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