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8000 logements neufs de plus à Paris, quel impact sur les prix ?

La construction de logements neufs se fait rare à Paris, faute de foncier.

La Ville de Paris a signé un protocole d’accord avec le groupe SNCF, visant à libérer du foncier constructible. L’ambition est de bâtir 8000 logements neufs supplémentaires, dont la plupart seront disponibles d’ici à 2020. Toutefois une grande majorité sera à destination sociale ou intermédiaire, minimisant l’impact sur les prix de l’immobilier neuf parisien.

L’ancien réseau ferré de France rentabilise son parc foncier

Le 1er janvier 2015 est né le groupe SNCF, de l’union des Réseaux Ferrés de France et de la SNCF. L’ancienne directrice générale déléguée de la SNCF, Sophie Boissard, pris la tête la structure avec pour objectif de rentabiliser le trésor sur lequel la compagnie ferroviaire est assise.

Lorsque les chemins de fer sont apparus au début du siècle dernier, il a bien fallu acheter des terrains afin de préparer les projets. C’est ainsi que traditionnellement les compagnies ferroviaires sont les plus riches propriétaires immobilières de leur pays. La SNCF posséderait ainsi 12 millions de mètres carrés de patrimoine, pour 20 000 ha de terrain dont 2000 ha constructibles et libérables immédiatement.

Actuellement le réseau en tirerait 450 millions d’euros de revenus annuels, un chiffre que Sophie Boissard souhaiterait doubler. Citée par Le Monde.fr, la nouvelle directrice recherche l’équilibre entre les ventes dont « la rentrée de fonds est immédiate », et les partenariats permettant d’obtenir des revenus sur le long terme pour « mieux encaisser les à-coups de la conjoncture ».

8000 logements neufs supplémentaires à Paris

Le 28 novembre dernier, Ville de Paris et Groupe SNCF ont signé un protocole d’accord portant sur l’aménagement de foncier constructible. Un total de 50 ha a ainsi été mis en projet, pour y bâtir des équipements publics mais également 8000 logements neufs. Certains seront financés par la ville, d’autres par le groupe SNCF.

Du côté de la station Gare des mine (18e) pas moins de 1800 appartements devraient voir le jour. Et il y a mieux, les 19 ha d’aménagement de Bercy Charenton (12e) accueilleront entre autres 4000 logements neufs. Mais cet ajout d’habitations supplémentaires au parc ne devrait que peu impacter les prix du m² parisien, voire pas du tout.

Une majorité de logements sociaux, une minorité de ventes libres

Sur les 4000 logements neufs prévus pour être construit à Bercy Charenton, 60 % seront réservés au secteur social. Les 20 % attribués au secteur intermédiaire seront difficilement vendables au particulier, car à ce moment la loi Pinel aura sans doute disparu.

De plus l’investissement locatif défiscalisé n’est pas attractif à Paris, car la remise d’impôt ne s’applique sur 5500 €/m². Or il faut facilement compter sur 8500 €/m² pour un appartement neuf de 3 pièces dans le 20e. La mairie de Paris devra donc sans doute confier l’exploitation de ses logements neufs intermédiaires à des organismes spécialisés. Il restera donc 20 % d’appartements libres à la vente sur ce projet, soit 800 unités.

On retrouve d’ailleurs cette proportion sur l’ensemble du programme, notamment sur les 200 logements neufs prévus pour être mis en chantier avant 2020 sur Gare de Lyon Daumesnil (12e). Il s’agit donc plus d’un projet à vocation sociale que commerciale. Sur les 8000 habitations construites, 1600 devraient être mises en vente à des particuliers, sans doute sur une période de 4 ans. Pas suffisant pour concurrencer les quelques 24 000 ventes annuelles enregistrées par les notaires.

Quant aux 700 logements étudiants prévus du côté de la Gare des Mines, il laisseront toujours suffisamment de place à l’investissement en studio ancien. Les candidats investisseurs auront sans doute envie d’attendre la moitié 2017 avant de se lancer, lorsque la hausse des taux d’emprunt aura provoqué son effet sur les prix de l’immobilier parisien.

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