Le prêt relais immobilier permet d’acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu le vôtre. Il se compose généralement de 2 lignes de crédit, un report des mensualités est possible afin d’éviter de cumuler trop de charges. On l’utilise dans à peu près 10 % des opérations de vente pour achat, voici son fonctionnement accompagné d’un exemple.
Le principe du prêt relais immobilier
Le prêt relais immobilier consiste à emprunter la somme que vous tirerez de la vente de votre bien immobilier actuel, sans l’avoir vendu. Cette opération vous permet donc d’acheter immédiatement un logement disponible sur le marché, avant que d’autres acheteurs ne signent à votre place.
La banque va vous prêter 70 % du montant net vendeur, c’est-à-dire de la somme qui finira dans votre poche une fois votre logement actuel vendu.
Cette somme se calcule ainsi :
Prix de vente estimée – capital restant dû (CRD) * 70 %
Pour info : cette opération se décline en plusieurs méthodes, cet article vous décrit la plus courante.
Exemple de prêt relais immobilier classique
Pour commencer, il faudra déterminer combien vaut l’appartement que vous possédez déjà. Pour que l’estimation d’un bien immobilier soit reconnue par la banque, il faut qu’elle soit faite par une ou plusieurs agences immobilières.
Prenons l’exemple d’un appartement dont le prix de vente est estimé à 150 000 €, et sur lequel les propriétaires ont un Capital Restant Dû (CRD) de 100 000 €. Admettons qu’ils cherchent à acheter un appartement plus grand pour 200 000 €.
La banque commence par calculer ce qu’ils vont récolter de cette vente :
150 000 € (Prix de vente) – 100 000 € (CRD) = 50 000 €
Puis elle prend une marge de sécurité de 70 % :
50 000 € * 70 % = 35 000 €
Le montant du prêt relais sera donc de 35 000 €, admettons que la banque le leur accorde à 1,50 %. Ils ne paieront pas de mensualités, mais uniquement des intérêts intercalaires de 44 € (arrondis) par mois hors assurance.
Il manque encore 165 000 € pour acheter le logement, admettons que la banque le leur accorde sur 20 ans à 1,40 % sans assurance. Les nouveaux propriétaires auront donc des mensualités de 789 € (arrondis) assurance non comprise.
Durant la période de transition, c’est-à-dire jusqu’à ce qu’ils encaissent la vente de leur logement, ils verseront des mensualités de 833 € à la banque prêteuse. Ces mensualités viendront s’ajouter aux échéances de leur prêt immobilier actuel.
Pour info : une banque accorde un report total de mensualités si vos revenus ne vous permettent pas de cumuler les fortes charges de la période de transition.
Une fois leur ancien logement vendu, ils soldent leur ancien crédit immobilier et retombent ainsi à des mensualités de 789 € hors assurance. Il leur reste un capital de 15 000 € :
150 000 € (prix de vente) – 100 000 € (CRD) – 35 000 € (prêt relais) = 15 000 €
À partir de là ils ont 2 solutions :
- Conserver ces 15 000 € à titre d’épargne ou les utiliser pour d’autres projets, ce qui maintient leurs mensualités à 789 €.
- Les réinjecter dans leur prêt immobilier, ce qui fera descendre leurs mensualités à 717 €.
Pour info : pour la simplicité de l’explication, cet exemple ne tient pas compte des frais d’achat et de garantie. Un bon contrat doit prévoir une levée de pénalités de remboursement anticipé, si les acheteurs réinjectent leur capital dans le nouveau prêt immobilier afin de diminuer leurs mensualités.
La variante du prêt relais achat revente
La version achat revente donne plus de liberté sur la modularité du prêt immobilier, une fois la vente actée. Dans cette configuration la banque détermine avec les vendeurs ce qu’ils feront de la somme récoltée, une fois leur ancien logement vendu.
Puis elle rachète leur dette immobilière et leur accorde un crédit suffisant pour acheter le nouveau logement. Lorsque la vente de l’ancienne habitation est terminée, ils injectent une somme minimum convenue d’avance et peuvent alors :
- Diminuer leurs mensualités en conservant la durée de remboursement,
- conserver le montant de mensualités mais diminuer la durée de remboursement.
Pour info : il convient de réfléchir à ce que vous rapporterait ce capital si vous le placiez sur un support bancaire. En février 2022 le taux immobilier moyen était de 1,09 %, alors que les meilleures assurances vie en support euro ont rapporté plus de 1,5 % en 2020.
Avantages et inconvénients du prêt relais immobilier
Les avantages
Le prêt relais immobilier présente un gros avantage : celui de pouvoir emménager rapidement sans avoir vendu votre logement actuel.
Imaginons que vous ayez eu le coup de cœur pour une maison. Vous devez d’abord vendre votre appartement pour l’acheter. Vous signez donc un compromis de vente avec les propriétaires de la maison, mais les seules clauses de désistement que vous pouvez insérer concernent la non-obtention d’un prêt immobilier à certaines conditions définies.
Au cas où vous n’arrivez pas à vendre votre appartement, vous n’êtes plus en position d’acheter la maison et vous perdez votre dépôt de garantie. Le prêt relais vous évite cette situation en vous avançant la somme nécessaire, et en vous laissant parfois jusqu’à 24 mois pour vendre votre appartement.
Pour info : d’après l’indicateur de tension immobilière (ITI) de Meilleurs Agents, en mars 2022 à Marseille les acheteurs sont 14 % plus nombreux que les vendeurs, le marché est donc dynamique. À Rennes il y a autant d’acheteurs que de biens immobiliers à vendre, le marché est donc équilibré.
Les inconvénients
Le prêt relais immobilier a l’inconvénient d’être plus cher qu’un prêt amortissable classique, car vous allez payer :
- Des intérêts intercalaires.
- Des garanties.
- Des pénalités de remboursement anticipé.
Il s’agit d’une opération à ne pas prendre à la légère, sous peine de vous retrouver au pied du mur. Il est notamment très important de faire plusieurs estimations de la valeur du bien immobilier à vendre.