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Acheter un studio pour le louer avec 4 000 €

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Investir dans l'immobilier locatif devient plus que jamais à la portée de tous.

En ces temps où les rendements des placements sont ridicules et les taux d’emprunt au plus bas, l’épargnant devrait se poser des questions. Aujourd’hui s’il dispose de 4000 € de liquidités et d’une capacité d’épargne de 100 € à 350 € par mois, il peut acheter un studio pour le louer. Et en plus il bénéficiera de remises d’impôt, pour un rendement à terme dépassant les 100 %, explications.

Placer son épargne à 0,75 % ou 2,5 % dans une banque

Finalement le directeur de la Banque de France a proposé de ne pas descendre le taux de rendement du livret A à 0,5 %, comme le voulait la formule de calcul usuelle. Le petit livret rouge va donc continuer de rapporter 0,75 % aux épargnants, c’est toujours mieux que les 0,5 % du PEL. Il reste encore les assurances vie en support euros, mais elles auront du mal à se maintenir à 2,5 %, eu égard à la difficulté des assureurs à engranger du rendement.

Prenons l’exemple d’un ménage qui dispose d’une épargne de 4000 €, et capable d’économiser 200 €/mois. S’il dépose ses liquidités sur un livret A et y ajoute son économie mensuelle, au bout de 20 ans il obtiendra un capital de 56 201 €. S’il choisit l’assurance-vie avec capital garanti, et en partant du principe que celle-ci délivre constamment 2,50 %, au bout de 20 ans il se retrouvera avec 68 361 €.

Pas de quoi s’assurer un complément de retraite, à moins de se tourner vers l’investissement immobilier locatif.

Acheter un studio neuf pour le louer, à partir de 150 €/mois

La chute des taux d’emprunt immobilier a relégué les placements bancaires classiques en queue de peloton. En juin, la fourchette de taux sur 20 ans va de 1,41 % à 2 %, assurances et autres frais non compris. Les investisseurs récoltent traditionnellement les meilleures conditions, particulièrement s’ils sont en mesure d’apporter les frais d’achat de leurs propres deniers.

Pour un studio neuf de 100 000 €, entre les émoluments du notaire et les taxes diverses, il est raisonnable de tabler sur 4000 € de frais. Pour la partialité de l’exemple, partons du principe que le ménage investisseur emprunte au taux moyen de juin sur 15 ans (1,44 %), 20 ans (1,67 %) ou 25 ans (1,99 %).

En cherchant rapidement sur Internet, nous avons trouvé au moins 4 programmes immobiliers dans le centre de Nantes et Toulouse, proposant d’acheter un studio à moins de 100 000 € pour le louer. Ces villes étant situées en zone B1, dans le cadre de la loi Pinel et à ce jour, le loyer est plafonné à 292,03 €.

Ce revenu locatif venant compenser les mensualités dues, l’effort personnel mensuel de l’investisseur se résume à 149 € sur 25 ans, 214 € sur 20 ans, ou 340 € sur 15 ans. S’il se situe dans la tranche d’imposition de 30 %, il réduira ses impôts de 1015 €, en tenant compte de l’imposition supplémentaire apportée par le loyer.

Sur 20 ans, une somme qui au départ représentait 4000 € de liquidités et 200 €/mois, débouche sur un capital de 100 000 €, pour un rendement à terme de 104,38 %. Et encore, on ne compte pas la plus-value immobilière.

Formule de calcul : valeur du bien immobilier / effort personnel + impôt supplémentaire + apport initial, le tout sur la durée des remboursements.

Un complément de retraite à terme, mais un capital indisponible

Une fois le prêt immobilier entièrement remboursé, le loyer versé par le locataire devient un revenu supplémentairement pour le propriétaire bailleur. Prudence toutefois, car la garantie dommage ouvrage sur les logements neufs prend fin au bout de 10 ans. Il il lui est donc recommandé d’épargner une partie de ce revenu, pour les éventuelles travaux inévitables au bout de 20 ans.

Mais surtout, avant d’acheter un studio pour le louer le ménage doit bien réaliser que ce capital qu’il se construit au fur et à mesure des remboursements, n’est pas disponible. Tout juste pourra-t-il obtenir un prêt personnel avec garantie hypothécaire, mais qui viendra s’ajouter à son endettement.

Il peut être raisonnable de conserver un placement bancaire classique à titre d’épargne de précaution, mais de se tourner dès maintenant vers l’immobilier neuf pour ses vieux jours. Ça tombe bien, les taux d’emprunt vont rester faibles pendant encore plus d’1 an, et l’offre de logements est en train de grandir.

Quoi de neuf du côté des promos ?