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Appartements neufs : les ventes s’envolent, les prix aussi

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Les chantiers de logements sortent de sous-terre, poussant paradoxalement les prix vers le haut.

La Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) ne cache pas son enthousiasme : « les dispositifs mis en place répondent aux attentes des Français ». Un geste de reconnaissance envers le gouvernement, qui grâce au PTZ+ et à la loi Pinel a permis un bond de +30 % des ventes d’appartements neufs au 2e trimestre. Pour autant la différence entre l’offre et la demande débouche sur une hausse des prix de +1,2 %. Curieusement, c’est dans les régions où l’on construit le plus que l’inflation est la plus forte, avec même +6 % à Nantes.

40 260 appartements neufs vendus au 2e trimestre

Les 500 entreprises adhérentes à la FPI ont passé de bonnes vacances. L’activité de leur secteur avait déjà bondi au 1er trimestre, les ventes ont fait encore mieux au second. Après une poussée des réservations de +29,6 %, les promoteurs ont vendu 40 260 appartements neufs en France métropolitaine.

La production de résidences de services meublées représente 1500 logements, un renouvellement nécessaire au sein d’un parc vieillissant. Ils ont également construit 5182 logements vendus en bloc à des organismes sociaux, ce qui est 52,3 % de mieux qu’au 2e trimestre 2015. Quant aux logements dits ordinaires achetés par les ménages, pas moins de 33 578 unités ont été promises à l’achat.

Les investisseurs ont été plus nombreux, ils ont acquis 17 643 unités, sans doute poussés par des placements bancaires de moins en moins rentables. Les accédants sont plus nombreux que l’année dernière, ils représentent 47 % du marché avec 15 935 appartements neufs destinés à devenir leur foyer.

Le prêt à taux zéro plus et la loi Pinel cités en exemple

Les ventes d’appartements neufs aux accédants ont décollé depuis le 1er janvier. Car depuis cette date, le PTZ+ finance 40 % des achats des primo accédants, sans restriction de zone géographique. Ajouté à cela des taux d’emprunt historiquement faibles, les ménages aux revenus modestes reviennent sur le marché de l’accession immobilière.

Les investisseurs toujours soucieux de leur retraite, profitent de la loi Pinel qui en plus d’une remise d’impôt, leur permet de louer à leurs enfants. Et il faut bien un geste fiscal pour compenser la différence entre les prix des appartements neufs et anciens.

Pas suffisamment d’offre pour stabiliser les prix ?

Avec 4769 €/m² en Île-de-France et 3677 €/m² en province, la fédération des promoteurs parle d’une évolution des prix « contenue » à +1,2 %. En cause : des mises en vente qui progressent « sensiblement » moins que les ventes.

Et ici les chiffres se croisent sans vraiment se ressembler. Du côté du commissariat général au développement durable, on annonce la création de 49 900 logements collectifs de mai à juillet, soit une hausse de +8 % par rapport à la même période en 2015. Sur les 12 derniers mois, les chantiers auraient ainsi produit 190 700 appartements neufs, en progression de +8,7 %. Ces chiffres auraient dû suffire pour stopper l’inflation, selon un relevé du baromètre LPI SeLoger.

Et pourtant pendant ce temps la fédération des promoteurs constate que l’offre commerciale s’établit à 95 656 unités au 2e trimestre. Pas moins de 61 503 logements neufs auraient été mis en vente au 1er trimestre, pour 59 169 appartements neufs achetés par les particuliers.

Il est bien difficile dans toute cette valse de chiffres, d’établir si effectivement la supériorité de la demande sur l’offre tire les prix vers le haut. D’autant plus que les hausses des prix des logements sont plus importantes dans les régions les plus actives.

Forte inflation là où l’on construit le plus

D’après les chiffres du ministère du logement les Pays de la Loire sont parmi les plus actifs en termes de construction. En 1 an les promoteurs y ont construit 10 900 logements collectifs. Or L’INSEE recensait 1,587 millions de ménages en 2013, dont 64,3 % étaient propriétaires de leur résidence principale. Cela laisserait donc 563 000 acheteurs potentiels d’appartements neufs, soit 1 logement à vendre pour 52 ménages éventuellement acquéreurs. Dans le Nord-Pas-de-Calais Picardie, on en a construit 1 pour 108.

Pourtant les chiffres des promoteurs montrent que les prix des appartements neufs ont bondi de +6 % à Nantes métropole (3724 €/m²), contre +3,9 % sur la communauté de Lille (3333 €/m²). Alors que la raréfaction de la construction dans le Nord aurait dû déboucher sur une plus forte hausse des prix. En Île-de-France on a fait mieux avec 1 logement pour 45 acheteurs potentiels, et effectivement les prix sont quasi stables à +0,5 % (4769 €/m²).

Autre son de cloche en Bretagne, l’une des régions la plus dynamiques de France en termes de construction, selon les données des promoteurs. Les démarrages de chantiers progressent de +12,4 % et l’offre de logements collectifs s’agrandit de 9500 habitations. Pourtant à Rennes les prix grimpent de +3,4 %, s’établissant ainsi à 3559 €/m² hors parking.

Ces métropoles où les prix des logements collectifs neufs baissent

Il faut se rendre sur l’Euro Métropole de Strasbourg, pour trouver une quasi stabilité à -0,4 %. Un budget de 3402 €/m² hors parking sera nécessaire pour devenir strasbourgeois.

La métropole Rouen Normandie est officiellement redescendue sous la barre des 3000 €/m². Après une chute de -8,5 %, les appartements neufs s’échangent désormais à 2974 €/m². Pour autant elle n’est pas la métropole la moins chère de France. C’est à Besançon que revient cet honneur, avec des programmes immobiliers à 2909 €/m².

Tendance à la baisse également sur le bassin d’Arcachon, la métropole de Lyon et la communauté d’agglomération de Tours. Enfin même après une descente de -2,4 %, la métropole Nice Côte d’Azur reste la plus chère de France, à 5230 €/m².

Quoi de neuf du côté des promos ?