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Vaut-il mieux épargner en assurance-vie ou acheter des SCPI avec un prêt in fine ?

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Si vous disposez d’un capital important à placer, vous êtes naturellement tenté de le déposer sur une assurance-vie. Pourtant un simple calcul vous montre que l’achat de parts de SCPI via un prêt in fine peut être plus intéressant. Pour illustrer cette stratégie, comparons les 2 scénarios qui s’offrent à vous.

Exemple de départ

Admettons que vous possédiez un capital de 40 000 €. Admettons que le rendement moyen d’une assurance-vie sur 10 ans soit de 3,5 %. Admettons que le taux d’un prêt in fine sur 10 ans soit de 3,5 %, avec 0,4 % d’assurance emprunteur.

Voyons la valeur du patrimoine que vous obtiendrez au bout de 10 ans, si vous placez votre capital sur cette assurance-vie ou si vous l’investissez in fine dans des parts de SCPI.

En choisissant l’épargne sur une assurance-vie

Vous choisissez de déposer vos 40 000 € sur une assurance-vie.

Pour la simplicité de l’exemple, nous partons du principe qu’il n’y a pas de frais de gestion ni de frais d’entrée. En considérant donc un rendement moyen de 3,5 % sur 10 ans, le capital obtenu est de 56 569 €.

Mais vous allez devoir payer des taxes et prélèvements sociaux sur ce montant.

Admettons que vous soyez en couple, vous bénéficiez donc d’un abattement de 9200 €. Admettons que vous choisissiez le prélèvement libératoire forfaitaire de 7,5 %, vous paierez donc 553 € d’impôts sur les plus-values ([16 569 € -9200 €] x 7,5 %). Vous devez également payer 15,5 % de prélèvements sociaux, soit 2568 €. Il vous restera donc 13 448 €.

Au bout de 10 ans, vous disposez ainsi d’un capital de 53 121 €.

 

En choisissant d’acheter des parts de SCPI avec un prêt in fine

Vous choisissez d’investir vos 40 000 € disponibles dans l’immobilier locatif via un prêt in fine.

Principe du prêt in fine

Commençons par rappeler brièvement le principe du prêt in fine :

  1. Vous empruntez à une banque.
  2. Vous bloquez un capital sur un placement, le but étant que le rendement permette de faire fructifier le capital, jusqu’à atteindre le montant emprunté.
  3. Pendant toute la durée du dispositif, vous ne payez que les intérêts et les primes d’assurance crédit, le capital sera versé en fin de prêt.

Calcul de l’investissement immobilier in fine

Comme on l’a vu au chapitre précédent, le capital disponible dans 10 ans sera de 53 121 €, taxes et prélèvements sociaux déduits.

Comme le veut le principe du prêt in fine, ces 53 121 € devront être suffisants pour couvrir le capital emprunté, c’est-à-dire le montant de l’investissement.

Si les frais d’achat des parts de SCPI varient de 4 % à 14 %, ils sont inclus dans le prix de vente de la part. Grâce à ce crédit in fine, vous pouvez donc acheter pour 53 121 € de parts de SCPI, tout en n’en possédant aujourd’hui que 40 000 €.

L’histoire prouve que le rendement spot avant impôts des parts de SCPI est de l’ordre de 5 %. Le rendement spot est la différence entre le dernier prix d’une part et le dividende versé. Par prudence, basons-nous sur un rendement de 4 %, ce qui vous permet de percevoir 2125 €/an, que la société gestionnaire vous verse mensuellement.

Coût du prêt in fine

Ce prêt in fine va vous coûter de l’argent. En suivant notre exemple, vous allez payer des  mensualités équivalentes à 3,5 % d’intérêt + 0,4 % d’assurance emprunteur. Cela fait 2072 €/an, ces frais sont donc couverts par le rendement.

Patrimoine disponible au bout de 10 ans

Au bout de 10 ans, la banque récupère le capital inclus dans l’assurance-vie, verse l’impôt sur les plus-values au Trésor Public,  règle les prélèvements sociaux et récupère ce qu’elle vous a prêté. Elle vous remet l’éventuel reliquat.

Ainsi, au bout de 10 ans :

  • Vous percevez une rente mensuelle car vous n’avez plus de mensualités à payer .
  • En partant du prudent principe que la valeur de vos parts aura gagné en moyenne +1 %/an sur 10 ans, elles valent alors 58 000 €.

 

Assurance-vie contre SCPI en in fine, les résultats

En suivant notre exemple, on s’aperçoit que le choix d’investir dans des parts de SCPI avec un prêt in fine peut-être plus pertinent.

Capital obtenu :

  • Avec SCPI : 58 000 €.
  • Avec assurance-vie : 53 121 €.

Rente mensuelle finale :

  • Avec SCPI : 176 € au moins (2120 €/12 mois).
  • Avec assurance-vie : 0 €.

Efforts financiers mensuels :

  • Avec SCPI : 0 €.
  • Avec assurance-vie : 0 €.

Précisons que les chiffres indiqués le sont à titre d’exemple. Dans la réalité, le taux du prêt in fine est négociable, le rendement de l’assurance-vie et des parts de SCPI peut être différent. En supplément, certains frais de gestion peuvent intervenir.

En conséquence, si cet exemple montre la pertinence de l’investissement par rapport au placement en assurance-vie, il est important de souligner la complexité du dispositif. L’investisseur a tout intérêt à se rapprocher de spécialistes en SCPI afin de cibler les bonnes sociétés. Il pourra également s’adjoindre les services d’un courtier en crédits afin d’obtenir un prêt in fine aux meilleures conditions.

 

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