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Les taux immobiliers baissent davantage sur les longues durées

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Déjà au mois de novembre on sentait que la hausse des taux d’emprunt immobilier avait fait long feu. En décembre les chiffres montrent qu’ils ont diminué dans l’accession, particulièrement pour les longues durées. Mieux encore, les ménages aux revenus modestes profiteront davantage des baisses de taux.

Meilleure baisse des taux immobiliers sur longue durée

Si la moyenne des taux d’emprunt immobilier de décembre est restée stable par rapport à celle de novembre, les conditions se sont améliorées dans l’accession. Plus clairement, les ménages ayant acheté leur résidence principale en décembre, neuve ou ancienne, ont bénéficié de meilleurs taux que les précédents acheteurs de novembre.

En moyenne leur taux a été de 2,18 % pour l’immobilier ancien, contre 2,20 % en novembre. La baisse a été plus significative sur le marché du neuf, avec 2,23 % en décembre, contre 2,28 % un mois auparavant.

Mais cet ajustement a surtout été profitable aux moins bons profils d’emprunteur, ceux que le rapport de l’observatoire CSA/Crédit Logement classe dans le « 4e groupe ». Les profils sont ainsi divisés en 4 groupes, chacun représentant 25 % des contrats de prêt immobilier souscrits en décembre.

Le 1er groupe représente ceux qui ont obtenu les meilleurs taux, le dernier groupe concerne ceux qui ont obtenu les moins bons. Et justement ce dernier groupe concerne les moins bons profils, ceux qui disposent de moins d’apport personnel, et d’un taux d’endettement futur plus élevé.

Et pourtant ils ont été plus gâtés que les autres par la baisse des taux immobiliers. En décembre ils ont obtenu en moyenne 3,01 % sur 25 ans, contre 3,10 % en octobre, soit un avantage exemplaire de 9 points de base.

Mais ils ont également été chouchoutés lorsqu’ils ont choisi de rembourser sur 20 ans. Alors que leurs prédécesseurs d’octobre 2015 obtenaient 2,77 %, les moins bons emprunteurs de décembre ont obtenu 2,69 %, soit 8 points de base de mieux.

À titre de comparaison, les meilleurs emprunteurs du 1er groupe sont passés de 2,29 % sur 25 ans en octobre à 2,26 % en décembre. Ceux qui ont choisi des contrats de 20 ans sont passés de 2,02 % à 1,98 %.

Plus de la moitié des prêts immobiliers se rembourseront sur longue durée

Dès lors que les banques peuvent se financer moins cher, elles jouent le jeu et prêtent moins cher. Il n’y a qu’à comparer la courbe des rendements de l’OAT 10 ans pour s’en rendre compte. Lorsque la dette française à moyen terme est moins chère, les taux d’emprunt immobilier baissent, il en est ainsi depuis nombreuses années.

Et dès lors que les banques empruntent moins chers, elles prennent moins de risques et peuvent donc accepter davantage de ménages aux revenus modestes. Car la plupart d’entre elles considèrent le PTZ+ comme une forme d’apport personnel. Les emprunteurs n’ont plus qu’à régler les frais d’achat immobilier avec leur épargne (de l’ordre de 8 % dans l’ancien et de 4 % dans le neuf), et peuvent ainsi emprunter la totalité du prix de vente du logement qu’ils convoitent.

Ainsi, en décembre 54 % des prêts immobiliers ont été souscrits sur des durées de plus de 20 ans. La majorité (34,8 %) concerne des remboursements de 20 à 25 ans, viennent ensuite les durées de 25 à 30 ans (19,2 %).

On notera toutefois la forte présence (27,1 %) des contrats de crédit à l’habitat souscrits sur des durées de 15 à 20 ans. Ils sont typiques des secundo accédants, ces propriétaires qui revendent pour acheter un bien immobilier plus grand.

Ils font partie des meilleurs profils d’emprunteur car ils disposent d’un historique de remboursement généralement sans faille, mais surtout d’un capital important. Ils l’ont acquis au fur et à mesure de leurs mensualités, mais aussi souvent à l’aide d’une plus-value réalisée.

En décembre, les emprunteurs du 2e groupe, donc juste derrière les meilleurs, ont pu bénéficier de taux immobiliers à 1,95 % sur 15 ans.

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