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En Bretagne, les appartements neufs rapportent de 1,5 % à +4 %

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Nantes, poumon économique des Pays de la Loire

Si la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) constate que les programmes se vendent davantage aux accédants qu’aux investisseurs, ce n’est pas le cas en Bretagne. Dans les 2 poumons économiques que sont Nantes et Rennes, les appartements neufs sont surtout achetés par la tranche d’âge des 40 ans à plus de 60 ans, traditionnellement investisseurs. Les rendements locatifs vont du simple au double, comme le montrent les prix du m² calculés par les notaires de l’Ouest.

Appartements neufs à Rennes : surtout les petites surfaces

Il faudra compter sur un budget compris entre 3630 €/m² et 4610 €/m², pour acheter un appartement neuf à Rennes. Difficile pour un couple de primo accédants, même avec l’aide du prêt à taux zéro. Le quartier le plus prisé est celui de Thabor Saint-Hélier, pour sa proximité avec le centre-ville et sa gare bientôt équipée d’une ligne LGV vers Paris.

Comme dans toutes les grandes agglomérations, on constate que les prix diminuent lorsque l’on s’éloigne du centre-ville. Ainsi le budget moyen s’établit à 3950 €/m² sur la municipalité rennaise, puis descend à 3370 €/m² en 1ère couronne. Ce n’est qu’en s’éloignant dans la 2nde couronne, que l’on trouvera des appartements neufs à 2690 €/m².

L’agglomération de Rennes se trouvant en zone B1, le loyer maximum d’un appartement neuf loué au travers de la loi Pinel, s’établit à 10,07 €/m².

D’après les notaires de l’Ouest, la surface moyenne acquise est de 45 m², soit l’équivalent d’un grand T2 ou d’un petit T3. L’investisseur est donc en droit d’en demander un loyer de 5400 €/an, voici le palmarès décroissant des rendements locatifs :

 Rennes  Prix au m²*  Rendement**
Thabor – Saint – Hélier  4610 €/m²  2,6 %
Nord Saint-Martin  4090 €/m²  2,9 %
Cleuney – Arsenal – Redon  3820 €/m²  3,1 %
Sud Gare  3800 €/m²  3,1 %
Beaulieu – Baud  3790 €/m²  3,1 %
Maurepas – Patton – Les gayeulles 3680 €/m²  3,3 %
Centre  3640 €/m²  3,3 %
Francisco – Ferer – Vern – Potterie  3630 €/m²  3,3 %
1ère couronne  3370 €/m²  3,3 %
2e couronne  2690 €/m²  4,4 %

* Chiffres notaires de l’Ouest, 1er trimestre 2016. ** Rendement locatif brut avant impôts  pour Rennes et ses banlieues, lorsqu’un appartement neuf de 45 m² est loué en respectant le plafond de loyer Pinel.

Appartements neufs de Nantes : parmi les plus chers de Bretagne

Le département de la Loire-Atlantique enregistre à lui seul 59 % des ventes d’appartements neufs de Bretagne. Les notaires y constatent un marché dynamique, avec des commandes en progression de +33,1 % sur 1 an. Là-aussi les investisseurs choisissent des petites surfaces de 2 ou 3 pièces, pour un budget médian « qui se situe entre 170 000 € et 200 000 € ».

Pour s’offrir un appartement neuf à Nantes intra-muros, il faudra compter sur un budget de 4080 €/m², voir même jusqu’à 5000 €/m² pour des surfaces familiales de plus de 5 pièces du côté des Hauts Pavés Saint Félix. En 1ère couronne les prix tombent à 3430 €/m², Et à 3310 €/m² en 2e couronne.

 Nantes  Prix au m²*  Rendement**
Hauts-Pavé St-Felix  4700 €/m²  1,6 %
St Donatien – Malakoff  4320 €/m²  2,7 %
Breil – Barberie  4210 €/m²  2,8 %
Centre Ville  4130 €/m²  2,9 %
Dervallières – Zola  4010 €/m²  3 %
Erde  3920 €/m²  3 %
île de Nantes  3910 €/m²  3 %
Quartiers Nord  3940 €/m²  3 %
Chantenay  – Bellevue – St Anne  3800 €/m²  3,1 %
Doulon – Bottière  3400 €/m²  3,5 %
1ère couronne  3430 €/m²  3,5 %
2e couronne  3310 €/m²  3,6 %

* Les prix des appartements neufs sont tirés du baromètre des notaires de Bretagne, au 1er trimestre 2016.** Rendement locatif brut avant impôts, basé sur la location d’une surface de 45 m², pour un loyer Pinel annuel de 5400 €.

Les appartements neufs de Bretagne intéressent surtout les investisseurs

Alors que les prix des appartements anciens ont baissé de -1,1 % en Ille-et-Vilaine, ceux des appartements neufs ont bondi de +6,5 %. En 10 ans, la valeur des premiers a même progressé de +60,9 %, contre +3,7 % pour le bâti.

Les proportions sont un peu plus rapprochées sur la Loire-Atlantique, avec les prix des appartements neufs en hausse de +32,6 % sur 10 ans, et de +13,3 % pour les appartements anciens. Toutefois sur 1 an l’écart se creuse, les premiers gagnant +2,6 %, tandis que les seconds reculent de -2,7 %.

Dans ce contexte il est bien difficile pour les jeunes familles de se tourner vers les programmes des promoteurs.

En Loire-Atlantique, 60 % des acquéreurs âgés de 30 à 39 ans choisissent les maisons anciennes, et 21,3 % d’entre eux les appartements anciens. Ils ne sont que 7,4 % dans cette classe d’âge à s’intéresser aux appartements neufs.

En Ille-et-Vilaine l’écart est encore plus grand, 57,9 % des 30 – 39 ans achètent des maisons anciennes. Ils sont environ 1/5 à choisir les appartements anciens, et seuls 4,9 % se tournent vers les programmes des promoteurs.

Les ventes des appartements neufs de Bretagne sont assurées par la tranche d’âge des 50 à 59 ans, responsables de 19,7 % des commandes en Ille-et-Vilaine, contre 14,1 % pour les 60 ans et plus.

En Loire-Atlantique, la tranche d’âge traditionnelle des investisseurs de 50 à 59 ans représente même plus d’un quart des ventes. Toutefois on trouve davantage de 40 à 49 ans, responsables pour prêt d’une réservation sur 5.

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