Accueil Investissements immobiliers SCPI

Risque de bulle sur l’immobilier professionnel ?

PARTAGER SUR
Le foncier constructible vaut plus que de l'or dans le quartier des affaires de La Défense, à Paris. © Alfonso de Tomás - Fotolia.com

L’immobilier professionnel pourrait être surévalué de 15 % à 30 %, ainsi averti le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). En cas de remontée des taux d’emprunt la rentabilité se dégraderait, ce qui pourrait entraîner une perte de valeur des parts de SCPI de bureaux. Parce qu’ils sont en première ligne, les assureurs seraient les premiers touchés, et in fine l’épargnant verrait le rendement de ses placements diminuer. Scénario catastrophe ? Pas si sûr, décryptage.

L’immobilier professionnel victime de son succès

Pour donner une bonne image d’elle même, une société doit s’installer dans de bons bureaux. Rien de mieux qu’un immeuble flambant neuf avec réceptionniste et revêtement de sol aussi suave qu’un green de golf. L’engouement pour l’immobilier professionnel neuf est clair, tout du moins du côté des investisseurs.

En pleine arrivée de la crise financière de 2009, les opérations destinées à un usage professionnel se chiffraient à 8,5 milliards d’euros. En 2015 elles atteignent presque leur niveau d’avant crise, avec 29 milliards d’euros. Une progression particulièrement importante de 2013 à 2014, avec 10 milliards d’euros d’investissements supplémentaires.

Et d’après un graphique édité par leséchos.fr, pas moins de 60 % des actifs en immobilier professionnel seraient détenus par les assureurs, en partie empaquetés dans des fonds d’assurance vie. Car ce qui leur plaît dans ce type d’investissement, c’est la sécurité du loyer. Lorsque tout va mal, une société continue de payer son loyer, car sans lui pas de bureaux et donc pas d’activité.

L’immobilier professionnel surévalué jusqu’à 30 %

Mais voici que le Haut Conseil de Stabilité Financière tire la sonnette d’alarme. Dans un rapport rendu public le 15 avril, l’autorité macro prudentielle chargée de la surveillance du système financier dans son ensemble, pointe du doigt « le contexte actuel de forte demande et de valorisation excessive ».

Il semble que les assureurs et les gestionnaires de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) soient tombés dans le bon vieux piège de l’offre et de la demande. À force de vouloir investir dans l’immobilier professionnel, ils ont fini par faire grimper les prix « dans une fourchette de 15–20 %, avec des chiffres proches de 30 % pour certains segments tels que les bureaux parisiens ».

Si l’on en croit le HCSF, les parts de SCPI exposées essentiellement sur les bureaux de Paris, seraient donc surévaluées de 30 %. Il semblerait d’ailleurs que certains gestionnaires se soient écartés de la capitale. Effectivement les meilleurs SCPI de rendement de 2015 ne possèdent pas de bureaux parisiens dans leur portefeuille.

Ces facteurs qui pourraient faire exploser la bulle

On parle plus généralement de bulles spéculatives lorsque le prix d’une chose est surévaluée par les acheteurs. Sa valeur marchande augmente, jusqu’à ce qu’un événement vienne la faire chuter, quelquefois de façon brutale.

Dans le cas de l’immobilier professionnel, selon le HCSF, la remontée des taux des emprunts bancaires pourrait faire baisser le rendement des immeubles de bureaux. Les investisseurs percevraient donc moins de rétribution, ce qui sous-entend autant les assureurs que les assurés, c’est-à-dire les particuliers détenant des assurances vie.

Un autre facteur pourrait d’ailleurs jouer les trouble-fêtes : le chômage. Alors que les investisseurs doublaient leurs efforts de 2013 à 2014, le chômage descendait sous la barre des 10 % en France, pour finalement re-grimper au-dessus des 10 % au cours de l’année 2015. Comment imaginer une reprise de l’activité économique et donc une bonne santé de l’immobilier professionnel, dans un contexte où l’emploi est aux abonnés absents ?

Si la bulle de l’immobilier professionnel explose

Parmi tous les investisseurs, il y en aura forcément un qui aura mal calculé son coup. Cette baisse de rendement finira par le rendre insolvable, et les banques ne voudront pas le soutenir car la valeur de ses actifs aura tellement baissé, qu’elle sera inférieure au montant de sa dette. Au bout du compte les immeubles de bureaux seront saisis par les créanciers, et revendus au plus offrant.

Toutefois si les investisseurs ont prévu suffisamment de marge, ils ne subiront qu’une baisse de rendement, associée à une baisse des valeurs de leurs actifs, et donc in fine de leurs actions. Rien de bien méchant, si ce n’est certainement un coup d’arrêt à la production d’immobilier professionnel, ce qui ne devrait pas arranger le chômage.

Quoi de neuf du côté des promos ?