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Ces investisseurs qui veulent revendre leur bien immobilier locatif

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Acheter pour louer en défiscalisation, puis revendre une fois la remise d'impôt consommée ?

Les ventes de logements neufs à investisseurs se portent plutôt bien. Plus de la moitié des 33 578 habitations achetées au 2e trimestre sont destinées à la location, dont 54 % seront revendues par la suite. Pour autant revendre un bien immobilier locatif afin d’enchaîner sur un autre dispositif fiscal, n’est pas toujours une bonne idée.

40 % des primo investisseurs vont recommencer

La motivation principale derrière l’investissement locatif est la remise d’impôt, c’est ce que démontre une étude du Crédit Foncier parue le mois dernier. Les ménages attirés par l’aspect fiscal sont naturellement 71 % à se diriger vers les logements neufs, maisons ou appartements. Ils réduiront leur imposition, soit au travers de la loi Pinel s’ils choisissent la location vide, soit au travers de la loi Censi Bouvard pour la location meublée.

La première leur permettra ainsi de défiscaliser jusqu’à un maximum de 12 ans en France métropolitaine, la seconde pendant 9 ans. Et au-delà de cette durée, ils paieront donc davantage d’impôt.

Il faudra alors recommencer le procédé, c’est sans doute ce qui explique que 40 % des primo investisseurs ont l’intention de recommencer, tandis que 32 % ne sont pas encore décidés. Mais pour ne pas se surendetter il faudra bien revendre, et s’exposer à la fiscalité.

Revendre un bien immobilier locatif : la plus-value

Lorsque l’on échange, revend, ou apporte un bien dans une société pour une valeur supérieure à laquelle on l’a acquis, on s’expose à une imposition sur les plus-values immobilières. Les seuls immeubles non concernés sont ceux qui représentent la résidence principale du vendeur.

Revendre un bien immobilier locatif entrerait donc dans le cadre de l’imposition sur les plus-values, sauf exception. Par exemple si le vendeur ne réside pas en France, ou si l’acquéreur en fera un logement social.

Si aucune des conditions d’exonération n’est réunie, l’addition sera d’autant plus lourde que la durée de détention est courte. L’exonération d’impôt sur les plus-values réalisées n’est totale qu’au bout de 22 ans, mais il reste les contributions sociales qui ne seront levées qu’après 30 ans de détention.

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Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10864

Calcul de la viabilité de l’opération

Revendre un investissement locatif afin de bénéficier d’un autre dispositif de défiscalisation, pourrait ne pas être rentable. Prenons l’exemple d’un appartement neuf d’une valeur de 150 000 €. Partons du principe que l’investisseur a emprunté sans apport personnel, pendant 18 ans, aux taux de 1,41 %, ce qui représente la moyenne des conditions du mois dernier.

S’il choisit le dispositif Pinel, à la fin de la 12e année il n’aura plus droit à ses remises d’impôt. S’il perçoit un loyer imposable net avant impôts de 4 % et s’il se trouve dans la PMI des 30 %, il paiera donc dorénavant 1800 € d’impôt/an sur ses revenus locatifs.

Le propriétaire bailleur peut donc choisir de revendre son bien immobilier locatif, afin d’échapper à cette nouvelle imposition. Si l’on admet que son investissement aura pris 1 % de valeur en moyenne par an, il disposera ainsi d’un appartement d’une valeur marchande de 169 000 €. Sa plus-value sur 12 ans sera donc de 19 000 €, il devra payer 3394 € d’impôt (19 % d’imposition), et 2 897 € de contribution sociale (15,5 %). Bilan : 6291 € de facture fiscale.

Note : il s’agit d’un exemple de calcul, dans la réalité le montant de l’impôt peut être supérieur ou inférieur.

Revendre un bien immobilier locatif après les présidentielles de 2017

Les 20 et 27 novembre prochain auront lieu les primaires de la droite et du centre, qui détermineront le candidat aux élections présidentielles de mai 2017. Les futurs investisseurs immobiliers auront leur destin suspendu au programme fiscal du vainqueur, et ce n’est pas gagné.

Car seuls François Fillon et Nicolas Sarkozy ont prévu de ramener l’exonération totale sur les plus-values à 15 ans de détention. Le favori Alain Juppé ne changera pas le barème, pas plus que le ne le ferait le Challenger Bruno Lemaire.

Difficile donc de prédire que le fait de revendre un bien immobilier locatif sera plus viable, si la droite l’emporte. Et quand bien même l’un des partisans d’une exonération totale au bout de 15 ans s’installerait à l’Élysée, encore faudrait-il qu’il tienne ses promesses de campagne.

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