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Investir dans l’immobilier neuf pour un complément de retraite de 500 €/mois

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Grâce aux taux d'emprunt actuel, un petit budget suffit pour préparer une retraite, à condition de s'y prendre tôt.

Le complément de retraite idéal pour la majeure partie des Français, serait de 500 €. Pour l’obtenir il faut investir dans le locatif, de manière à percevoir un loyer de 500 €. Le projet est rendu encore plus réalisable par les remises d’impôt de la loi Pinel, il suffit aux intéressés de déterminer la surface du logement à convoiter ainsi que leur capacité d’emprunt.

Investir dans un logement neuf pour un loyer de 500 €

Tout au long de la durée des remboursements du prêt immobilier, le loyer versé par le locataire viendra se déduire des mensualités, abaissant ainsi l’effort financier des emprunteurs. Une fois les remboursements terminés, le loyer représentera alors intégralement le complément de retraite des propriétaires.

Investir dans l’immobilier locatif pour un complément de retraite, c’est donc avant tout déterminer quel loyer serait suffisant pour assurer cette rente. Or ce calcul dépend tout simplement de la zone géographique dans laquelle se situe le logement.

Car tout au long de la mise en location à travers la loi Pinel, le bailleur sera tenu de respecter un plafond de loyer comme suit:

  • 16,72 €/m² en zone A bis, soit certaines villes de la petite couronne parisienne, mais également des Yvelines.
  • 12,42 €/m² en zone A, c’est-à-dire des villes de plus de 200 000 habitants comme Marseille, Lille, Lyon, mais également plusieurs communes de la banlieue parisienne distantes de 45 min du cœur de Paris par les transports en commun.
  • 10 €/m² en zone B1, c’est-à-dire des métropoles dynamiques et prometteuses comme Bordeaux, Nantes ou Toulouse.
  • 8,69 €/m² en zone B2, ce qui inclut de grandes villes de province comme Oyonax et sa proximité avec la frontière suisse, ainsi que plusieurs communes de la grande banlieue parisienne.

Ainsi pour obtenir un loyer de 500 €, les investisseurs doivent acheter :

  • 30 m² en zone A bis, soit un studio.
  • 40 m² en zone A, soit un T2.
  • 50 m² en zone B1, soit un T3.
  • 58 m² en zone B2, soit un T2/T3.

Déterminer son pouvoir d’investissement pour le logement convoité

Une fois la surface du bien immobilier déterminée, il convient de calculer sa capacité d’emprunt. Les banques financent l’investissement locatif même sans apport, à condition que le taux d’endettement futur ne dépasse pas 33 % des revenus des demandeurs.

Toutefois certaines banques tiennent compte du loyer perçu dans le calcul du taux d’endettement, c’est ce que l’on appelle la compensation des revenus. Par sécurité les banquiers retirent 20 % du loyer espéré, en prévision des charges de copropriété. Si ce calcul est exagéré, il présente au moins l’avantage de s’éloigner de la zone du risque du surendettement.

Par exemple, pour un prêt de 200 000 € sur 15 ans, qui aujourd’hui encore peut-être accessible proche de 2,05 %, on obtient des mensualités de 1351 €, primes d’assurance emprunteur incluses. Avec un loyer de 500 € moins la marge de sécurité de 20 % des banques, on obtient 400 €, soit un effort financier de 951 €/mois de la part des emprunteurs.

Si les intéressés perçoivent des revenus mensuels nets de 5000 € comme tout investisseur moyen selon les chiffres de Kaufman & Broad, cela signifie qu’ils ne doivent pas avoir plus de 1650 € de mensualités en tout. Ils peuvent donc emprunter pour investir de manière à se préparer un complément de retraite de 500 €, dès lors que leurs échéances actuelles ne dépassent pas 700 €.

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