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La dette immobilière des Suédois, cette bombe à retardement

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À Stockholm, le crédit immobilier facile a fait bondir les prix du m² de 50 % en 4 ans.

Les banques font preuve d’ingéniosité pour faire tourner l’économie. En Suède elles ont inventé la dette immobilière à vie, principe permettant à tous les ménages d’acheter leur logement. Résultat : les prix du m² décollent, et l’endettement des ménages bat tous les records.

La dette des Suédois représente 87 % du PIB

La Suède est le 54e pays le plus grand monde, étendant son territoire sur près de 450 000 km². Si les 9,6 millions d’habitants se répartissaient sur toute sa surface, ils seraient 22 par kilomètre carré. Bien mieux que la densité de 99 habitants par kilomètre carré dont nos compatriotes doivent se contenter.

Et si ces 9,6 millions de Suédois se partageaient les 370 milliards d’euros d’endettement des ménages, ils supporteraient ainsi 38 568 € chacun. Cela équivaudrait à 87 % du PIB, comme le rapporte une étude de l’AFP publiée sur le Nouvel Obs.

La Banque Centrale de Suède (Sveriges Riksbank) considère que les crédits à la consommation associés à la dette immobilière, représentent 3,2 fois le revenu annuel des propriétaires. On est loin du bon exemple français, de son taux d’endettement plafond tacitement pratiqué par les banques et des crédits à taux fixe.

Mais l’économiste Jens Magnusson de la banque SEB (Skandinaviska Enskilda Banken) se veut rassurant. Dans les colonnes du quotidien Svenska Dagbladet, il invite à ne « pas paniquer ». Il est vrai qu’il y a pire, d’après un classement de l’OCDE pour 2014, la dette des ménages danois représentait 308 % de leur revenu disponible. Pour autant le gouvernement suédois n’a pas l’intention de battre le record.

Fini les prêts immobiliers sur 140 ans

Sympa, les banques suédoises permettent à quasiment tous les ménages de devenir propriétaire. Et tant pis si ces derniers enfilent leurs pantoufles au prix d’un crédit immobilier remboursable à vie. La dette immobilière restante sera à la charge des descendants, point barre. Il faut dire que l’espérance de vie des vikings n’atteint « que » 81,70 ans (source Wikipédia), contre 82,57 ans pour les Français.

Quoiqu’il en soit le gouvernement suédois a réagi en mars, limitant la durée des crédits immobiliers à 105 ans. C’est déjà mieux que la moyenne de 140 ans observée en 2014 dans le royaume du roi Carl XVI Gustaf.

Mais ce n’est pas suffisant, car le financement des logements repose sur le système du prêt in fine, avec intérêts calculés sur le capital emprunté. Tous les nouveaux crédits à l’habitat doivent inclure 1 % de capital remboursé par an, lorsque le financement se porte sur 50 % à 70 % du prix d’achat.

Ainsi un couple souscrivant son emprunt à l’âge de 30 ans, devra vivre jusqu’à 135 ans pour régler entièrement sa dette immobilière. S’il ne bat pas le record de Jeanne Calment qui a vécu 122 ans et 164 jours, la facture sera transmise aux héritiers. Le dos au mur et croulant sous le poids de leurs propres crédits, ces derniers seront forcés de vendre.

Des prix de l’immobilier qui grimpent, qui grimpent

Cet accès facile à la dette immobilière hors de prix, ne plaît pas au gouvernement actuel qui souhaite plafonner l’endettement des ménages. Car ce système comprend un autre effet néfaste. Depuis 2012 les prix des logements ont bondi de +50 % autour de Stockholm. Plus généralement les maisons sont 30 % plus chères dans tout le pays, et ce en l’espace de 4 ans seulement.

Les nouveaux propriétaires doivent donc s’endetter davantage, dans un contexte où les revenus des ménages n’ont augmenté « que » de +2,59 % en 2015. La banque centrale suédoise marche donc sur des œufs, car en cas de mauvaise manœuvre elle pourrait faire relever les taux bancaires. Et oui, la dette immobilière des Suédois est à taux variable, et le plus souvent sans limite de plafond haussier. Un peu comme le mécanisme des subprimes, qui avait déclenché la crise immobilière de 2007 aux États-Unis.

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