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Emprunter pour louer vaut mieux que les livrets d’épargne

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Investir dans l'immobilier est devenu une manière d'épargner pour de plus en plus de ménages. © Romolo Tavani - Fotolia.com

Le taux d’épargne des ménages progresse, tandis que le rendement des livrets diminue aux frontières du ridicule. Ainsi à l’époque où l’on peut emprunter à 1,75 % sur 15 ans pour louer proche de 4 % brut, on devine que l’hémorragie du livret A n’est pas prête de s’arrêter. À l’heure où les Français craignent pour leur retraite, beaucoup commencent à considérer investir dans un studio plutôt que de gonfler un plan d’épargne de moins en moins rentable.

Le rendement des livrets bancaires doit suivre l’inflation

Malgré les efforts de façade des politiciens rien n’y fait, le taux de rendement du livret A continue de chuter. Car à la vérité il s’agit d’un placement destiné à de l’épargne de précaution, qui permet aux ménages de faire fructifier leur argent au-dessus de l’inflation. Or l’INSEE détermine la progression du coût de la vie à +0,2 % 2015, l’épargnant français devrait donc se satisfaire des 0,75 % de rendement de son livret A.

Surtout au regard des 0,5 % que propose un Compte Épargne Logement (CEL). Certes il y a mieux, on peut placer son argent sur un Plan Épargne Logement (CEL), qui permettra d’engranger 1,5 % d’intérêts par an.

C’est peu, beaucoup trop peu pour les ménages français qui ne cessent de bouder ces livrets d’épargne, certes non risqués, mais trop peu rentables. Au 2e trimestre 2015 ils en avaient déjà retiré 600 millions d’euros, pour finalement enlever 4,4 milliards d’euros au 3e trimestre. Et pourtant la Banque de France constate que leur capacité d’épargne a augmenté dans un même temps, passant de 15 % de leurs revenus disponibles bruts au 2e trimestre, à 15,5 % au 3e trimestre.

Les assurances-vie font presque mieux

L’assurance-vie en support euros reste la solution d’épargne préférée des Français. Au 3e trimestre 2015, l’encours atteignait 1374,5 milliards d’euros, après une collectes de 8 milliards d’euros au 4e trimestre. On est loin devant les 600 milliards d’euros déposés sur les livrets d’épargne et CEL, après une forte décollecte de 1,5 milliards d’euros au 4e trimestre.

C’est dans ce contexte que la Fédération Française des Sociétés d’Assurances (FFSA) nous apprend que la rémunération nette de frais de gestion de l’assurance-vie en euros, s’est élevée en moyenne à 2,30 % en 2015. Toutefois si l’on enlève les 15,5 % de prélèvements sociaux, et que l’on tient compte des 0,2 % d’inflation, on termine à 1,7 %.

Ensuite il convient de déduire la part des intérêts éligibles à un abattement, et d’appliquer sa tranche marginale d’imposition supérieure aux intérêts restant.

Quand il devient plus logique d’emprunter pour louer

L’année 2015 a vu le rebond du marché de l’immobilier, grâce à la baisse des taux d’emprunt entamée dès l’hivers 2014. En supplément est arrivé le dispositif de défiscalisation Pinel, qui octroie aux ménages une remise d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 €.

Le succès ne s’est pas fait attendre, la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) enregistre un rebond des ventes d’appartements neufs à investisseur, de +62,8 % sur les 9 premiers mois de l’année. En janvier dernier le taux de prêt immobilier moyen accordé sur 15 ans, était de 2,01 %, descendant même à 1,75 % pour les meilleurs profils.

En se basant sur les chiffres des promoteurs sur le 3e trimestre 2015, dans une métropole dynamique comme Nantes le prix d’un appartement neuf s’établit à 3570 €/m². Cela laisserait ainsi un budget moyen de 160 000 € pour un T2 de 43 m², en tenant compte des frais de notaire. Nantes étant en zone B1, le plafond de loyer Pinel s’établit à 10,07 €/m², soit 460 € pour un deux-pièces.

Il s’agirait ainsi d’un retour sur investissement brut avant impôts de 3,45 %, pour un prêt immobilier ayant de grandes chances de se situer en dessous de 2 %. Au final le calcul de la rentabilité après remise d’impôt en loi Pinel, montre que le ménage d’épargnants obtiendrait un rendement de 4 %, voire plus.

Emprunter pour louer et préparer sa retraite

Les solutions d’épargne jusqu’ici classiquement utilisées par les Français, sont les livrets populaires et les assurances-vie. Lorsqu’elles sont réparties entre des supports en unités de compte (donc sans capital garanti) et des supports en euros, ces dernières permettent effectivement d’amasser une certaine somme à terme.

Pour autant dès lors qu’arrive le moment de faire valoir ses droits, les banques proposent aux épargnants une rétribution progressive du capital. Si ces derniers avaient choisi un Plan d’Épargne Retraite (PER), ils perçoivent donc un complément de pension en viager.

L’avantage de l’investissement immobilier locatif est que, si l’on prévoit que la fin des remboursements coïncide avec l’âge du départ en retraite, le loyer devient un complément de revenus. Il se transmet intégralement au dernier vivant, et par la suite aux descendants.

Quoi de neuf du côté des promos ?