Lorsqu’un emprunteur solde son crédit immobilier avant échéance, en vendant son logement ou en effectuant un rachat de crédit, la banque compense son manque à gagner avec des Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA). Il est possible de les éviter à condition de s’y prendre à temps et de sortir les bons arguments. À l’inverse, il est possible de les durcir sur contrat contre un taux d’intérêt plus favorable.
1- Inclure une clause de levée des IRA au contrat de prêt immobilier
La présence des pénalités de remboursement anticipé est permise, mais pas obligatoire. Elle se négocie entre le candidat emprunteur et le candidat prêteur. Il est par exemple possible d’inscrire une clause de levée des IRA après un certain nombre d’années.
Un ménage de primo accédants déménage en moyenne après 7 ans, il peut donc avoir intérêt à faire inscrire une clause de levée au contrat au bout de cette période.
Il s’agit d’une étape normale dans la négociation d’un contrat de prêt immobilier. La clause de levées des IRA est particulièrement importante dans le cadre d’un investissement immobilier que l’on souhaite revendre à moyen terme.
2- Éviter les indemnités de remboursement anticipé grâce au taux variable
Le contrat de prêt immobilier à taux variable n’inclut généralement pas d’indemnités de remboursement anticipé. L’accord entre l’emprunteur et le prêteur est simple : le premier accepte de prendre le risque de voir augmenter ses mensualités, le second le laisse partir si la variation est trop forte.
Il convient toutefois de se méfier, car la levée des IRA en présence d’un taux variable est plus une convention qu’une règle. Certaines banques ne se gêneraient pas pour en appliquer tout de même.
La variante de cette astuce consiste à souscrire un crédit immobilier comprenant une première partie fixe suivie d’une partie variable. Ce type de contrat est appelé mixte ou hybride, il devient intéressant lorsque les taux d’intérêt sont élevés.
Dans cette configuration l’emprunteur accepte la présence d’IRA lors de la partie fixe, puis inscrit une clause de levée lors de la partie variable.
3- Faire jouer la concurrence
Une banque va toujours appliquer des indemnités de remboursement anticipé lors d’un rachat de crédit immobilier. Et on ne peut que la comprendre, car si l’emprunteur part vers la concurrence il n’est plus nécessaire de lui faire de cadeaux.
À partir de ce constat, 2 scénarios sont possibles.
Dans le 1er scénario l’emprunteur négocie avec sa banque le remboursement de son prêt immobilier à un meilleur taux, mais sans appliquer d’IRA. Certaines banques refuseront, d’autres ne factureront que la moitié des indemnités, d’autres accepteront.
Dans le 2nd scénario l’emprunteur fait jouer la concurrence. Car toutes les enseignes bancaires seront prêtes à faire des efforts pour attirer un nouveau client. Il est donc possible d’absorber le coût des indemnités de remboursement anticipé dans l’offre de la nouvelle banque.
Le déroulement des opérations pourrait être celui-ci :
- Demander une offre de rachat de crédit à sa banque.
- Demander plusieurs offres de rachat de crédit à la concurrence.
Les banques sollicitées vont toutes proposer des avantages. Il peut s’agir de la gratuité de la carte bancaire sur les 2 premières années. Il est également possible de demander la levée des frais de dossier ce qui devrait absorber la majeure partie des indemnités de remboursement anticipé.
Accepter de payer des IRA contre un meilleur taux
Un ménage d’emprunteurs qui n’a pas l’intention de déménager à moyen terme peut en profiter pour négocier un meilleur taux d’intérêt. Il s’agit d’un engagement de confiance entre la banque et son client : “je vais rester pendant longtemps chez vous, en échange vous me récompensez”.
C’est idée ressemble à l’avantage personnalisé de l’obligation de domiciliation des revenus. Les emprunteurs proposent au prêteur de ne pas appliquer de levée des IRA tout au long des remboursements. En échange, le prêteur leur accorde un taux fixe préférentiel.
Par sécurité, une clause précisera que les IRA sont levées au cas où le taux moyen calculé par la Banque de France du trimestre précédent est inférieur de 100 points de base du taux auquel ils remboursent.
Exemple : si leur banque leur accorde un crédit immobilier à 2 % sur 20 ans, les IRA ne seront levées que si la moyenne nationale descend à 1 %. Cette disposition leur permettrait d’aller faire reprendre leur prêt immobilier par une banque concurrente.
Toutefois il est peu probable que l’occasion se présente. Effectivement la Banque de France calculait un taux immobilier moyen à 1,14 % en février 2022, proche de son plus bas niveau jamais atteint. Il y a peu de chances pour que la moyenne descende significativement plus bas au cours des prochaines années.