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Investir en loi Pinel est rentable, démonstration par le calcul

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Les faibles taux d'emprunt actuels et l'importante remise d'impôt de la loi Pinel rendent l'investissement immobilier locatif neuf rentable.

L’exemple qui suit vous montre qu’investir en loi Pinel est rentable, malgré le plafonnement des loyers. Les données sont actualisées pour l’année 2015, et sont représentatives du marché de l’immobilier neuf actuel. Cependant les conditions que vous pourriez obtenir peuvent être différentes.

Le bon logement pour investir en loi Pinel

Les logements éligibles pour investir en loi Pinel peuvent être inclus dans un programme immobilier neuf prétendant au label BBC 2005 ou RT 2012. Il peut également s’agir d’ancien mis aux normes de décence suite à des travaux de rénovation et présentant une performance énergétique certifié HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2005. En tout état de cause les habitations doivent être destinées à la location non meublée, et uniquement à titre de résidence principale.

Exemple d’investissement locatif en loi Pinel

Monsieur et Madame Jacques achètent un appartement de 48 m² en zone B1 pour 168 000 €, admettons que les frais d’achat (notaire, caution et dossiers) fassent que le coût total de leur opération soit de 175 000 €. Admettons qu’ils obtiennent un prêt immobilier au taux fixe de 2,20 % sur 15 ans avec report des échéances à la remise des clés. Une assurance emprunteur à 0,36 %, dont la prime est basée sur le capital emprunté vient compléter le tout.

En échange de ce taux de 2,20 %, M. et Mme Jacques ne commenceront à rembourser qu’à la remise des clés. Il existe d’autres formules, ils peuvent notamment accepter de payer des intérêts intercalaires afin de diminuer le coût total de l’opération.

Important : il s’agit d’un exemple, les prix de l’immobilier peuvent être plus élevés, la banque peut demander un apport d’au moins 10 %. Les frais d’achat peuvent est être plus ou moins important, le taux nominal du financement ainsi que celui de la garantie emprunteur peuvent également être différents. Les investisseurs peuvent se voir proposer une cotisation basée sur le capital restant.

Investir en loi Pinel: calcul de la rentabilité locative

Les mensualités se feront donc sur un emprunt de 177 562 € (en partant du principe que la banque finance à 100 %, frais d’achat compris), au taux fixe de 2,2% avec assurance à 0.36%. Cela donne des mensualités de 1189 € assurance emprunteur comprise, pour un coût total de 40 655 €.

Nous sommes en zone B1, le plafond des loyers étant de 10,9 €/m² (coefficient multiplicateur inclus), Monsieur et Madame Jacques louent pour 523 €/mois, ce qui les oblige à un effort de 666 € par mois (1189 € de mensualités -523 € de loyer), soit 7992 €/an pendant 15 ans.

Le montant le prix du bien immobilier acquis étant de 168 000 € pour 48 m², ils ne dépassent par les plafonds (300 000 € maximum pour pas plus de 5500 €/m²). Ils mettent en location pendant 12 ans, et bénéficient donc d’une remise d’impôt de 21 %, soit 35 250 €, soit 2940 €/an en moyenne.

Important : le dispositif Pinel permet de louer pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

Bilan de l’investissement en loi Pinel

Au bout de 15 ans, ils auront fourni un effort financier de 119 880 € (7992 €/an x 15 ans) et économisé 35 250 € d’impôts sur le revenu, ce qui représente un effort réel de 84 630 €.

Au final, Monsieur et Madame Jacques ont payé 84 630 € pour un appartement initialement d’une valeur de 168 000 € mais qui en vaut beaucoup plus à la fin de leur crédit immobilier locatif. Ils se retrouvent alors avec une rente pérenne, procurée par le loyer.

En supposant que la valeur marchande de leur appartement a augmenté ne serait-ce que de 10% en 15 ans, il pourrait valoir 176 000 €.

Autres arguments en faveur du projet

Monsieur et Madame Jacques ne sont tenus de respecter le plafond de loyer que durant les 12 ans au cours desquels ils vont pouvoir réduire leurs impôts. Une fois passée ces 12 ans, ils ont la possibilité d’augmenter le loyer à condition de se trouver en fin de bail, et à condition que l’endroit où l’appartement se trouve ne soit pas astreint à certaines restrictions. Qui plus est l’État revalorise les loyers Pinel tous les ans, afin de suivre plus ou moins les mouvements de l’inflation.

Arguments en défaveur du projet

Dans notre exemple, nous n’avons pas tenu compte :

  • Du coût de l‘assurance emprunteur pendant la période de construction, pour la simplicité de l’exemple.
  • De l’assurance propriétaire non-occupant, qu’il leur est conseillée de souscrire.
  • De l’imposition supplémentaire générée par cette rentrée de loyer, en précisant toutefois que Monsieur et Madame Jacques ont eu la possibilité de déduire le montant des intérêts de leurs revenus locatifs grâce au régime fiscal du réel simplifié, puis d’opter par la suite pour les 30 % d’abattement accordés par le micro foncier.
  • Et surtout, Monsieur et Madame Jacques ont la possibilité de déduire les frais d’achat de leurs revenus locatifs, et de se créer ainsi un déficit foncier pour payer encore moins d’impôts.

Investir en loi Pinel pour sa retraite

On le voit bien, la loi Pinel permet une réelle rentabilité, malgré le plafonnement des loyers. Elle est préférable à l’assurance-vie pour 2 raisons:

  • Le bien immobilier s’apprécie dans le temps, ce qui n’est pas compté dans la démonstration ci-dessus.
  • La rente est pérenne, transmissible au dernier vivant, puis aux descendants.

Il est clair qu’un ménage désirant se créer un patrimoine immobilier dans le but de percevoir une retraite complémentaire, détient là un outil très intéressant.

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