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Pour l’investisseur immobilier, l’apport personnel n’offre plus d’intérêt

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Un tour de calculette montre que l'apport personnel n'est pas forcément gagnant dans un investissement locatif.

Avec des taux d’emprunt pouvant descendre en dessous de 1,31 % sur 20 ans pour les meilleurs profils, les investisseurs immobiliers ont de moins en moins recours à l’apport personnel. Selon les chiffres du Crédit Foncier, ils empruntent en médiane 160 000 € sur un projet à 164 000 €. Mais dans la pratique 64 % d’entre eux financent la totalité de leur investissement locatif, sans apporter un seul centime de leur poche.

La baisse des taux rend l’apport personnel moins pertinent

D’après l’étude du Crédit Foncier sur les motivations derrière l’investissement locatif, l’âge moyen de l’investisseur immobilier « oscille entre 45 et 46 ans ». Il dispose donc d’une épargne accumulée au fil du temps, et quelquefois même d’une part d’héritage reçue.

Lorsque la moyenne du taux immobilier sur 20 ans s’établissait à 3,40 % il y a 4 ans de cela, il avait tout intérêt à placer ses économies dans l’apport de son prêt immobilier. Pour autant l’étude du Crédit Foncier démontre qu’en 2012, 57 % des dossiers de financement de locatif étaient obtenus sans apport personnel.

Aujourd’hui l’investisseur immobilier étant toujours considéré comme un bon profil d’emprunteur, il n’est pas rare qu’il se situent dans le premier quartile calculé par l’observatoire CSA/Crédit Logement. Cela signifie qu’il peut emprunter sur 20 ans à 1,31 %, assurance emprunteur non comprise.

Admettons qu’il dispose d’une épargne de 10 000 € pour acheter un appartement neuf à 160 000 €, avec 5 % de frais. Le montant total de son investissement atteint donc 168 000 €. S’il injecte son bas de laine de 10 000 € dans son projet, il devra emprunter 158 000 €. Admettons qu’il soit considéré comme un bon profil par sa banque, il pourrait donc obtenir 1,31 % sur 20 ans, pour un coût de crédit hors assurance de 21 687 €.

Voyons maintenant ce qu’il arrive s’il emprunte pour son investissement locatif sans apport. Il aura donc besoin de 168 000 €, ce qui à terme lui aura donc coûté 23 060 € d’intérêt.  Il conserve ainsi ses 10 000 € d’économies sur une assurance vie en support euros. En partant du prudent principe que ce placement lui rapportera 2 % brut pendant 20 ans, à terme il aura encaissé 4859 € d’intérêts.

Conclusion : il est économiquement logique pour l’investisseur immobilier d’emprunter sans apport personnel. Mais seulement s’il place son épargne avec un rendement dépassant le coût de son crédit.

Un meilleur taux sans apport personnel ?

Il est intéressant de constater que le prêt immobilier rapporte de moins en moins aux banques. Bien sûr elles conservent toujours une marge bénéficiaire importante, particulièrement lorsqu’elles empruntent à 0 % auprès de la BCE (Banque Centrale Européenne). Et pourtant leurs pratiques de gestion font qu’elles doivent constamment emprunter à d’autres banques pour payer leurs propres dettes.

Les grandes enseignes préfèrent un client venant déposer de l’argent sur une assurance vie, qu’un autre venant lui en emprunter, même pour un investissement locatif. Ainsi l’investisseur immobilier peut négocier un meilleur taux, s’il conserve son épargne sur son assurance vie. Si sa banque refuse de faire un geste, il en trouvera facilement une autre, surtout s’il accepte de domicilier son compte courant chez ses concurrentes.

Un effort personnel mensuel réduit au minimum

Selon l’étude du Crédit Foncier, le budget médian de l’investisseur immobilier s’élève à 164 000 €. En comptant 5 % de frais d’achat, on obtient un appartement à 155 000 €. En consultant les chiffres des promoteurs pour le 2e trimestre de cette année, on constate qu’à ce prix il peut s’offrir un 45 m² à Toulouse.

Admettons qu’il choisisse de louer dans le cadre du dispositif Pinel afin de bénéficier de la remise d’impôt. La ville rose se trouvant en zone B1, il pourra louer pour un maximum de 507 €/mois, en tenant compte du coefficient multiplicateur autorisé.

Si comme 64 % des autres investisseurs immobiliers il emprunte sans apport et sur 20 ans, si comme ses contemporains il obtient 1,31 % car il présente un bon profil, ses mensualités hors assurance seront de 778 €. En comptant une assurance crédit à 0,36 %, il devra verser 827 €/mois à sa banque. Conclusion : son effort personnel mensuel sera de 320 €.

D’après l’étude du Crédit Foncier, le revenu annuel médian de l’investisseur immobilier est de 69 300 €. Son effort ne représentera donc que 5,5 % de ses revenus. Notons que ce calcul ne tient pas compte des frais d’assurance et de copropriété, mais ne prend pas non-plus la remise d’impôt en considération.

Pourtant l’investisseur immobilier utilise plus d’apport personnel

Alors qu’en 2015 près de 7 investisseurs immobiliers sur 10 (68 %) empruntaient sans apport personnel, au 1er semestre 2016 la barre descend à 64 %. L’année dernière ils n’étaient que 7 % à apporter au moins 20 % du projet sur leur propre épargne, cette année ils sont 10 %. Ils étaient 5 % à mettre entre 10 % et 20 % du montant nécessaire sur la table, cette année ils sont 7 %.

Pourtant malgré une baisse de rendement des assurances vie associée à des limitations plus strictes, le calcul montre que le faible niveau des taux d’emprunt rend l’apport personnel économiquement illogique. D’autant plus qu’un bien immobilier, même mis en location, n’est pas liquide.

En cas de besoin d’argent, le propriétaire devra demander un prêt personnel à sa banque. S’il a conservé son épargne sur une assurance vie, il obtiendra le capital nécessaire plus rapidement et pour moins cher.

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