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Les prix des logements augmentent, et ça pourrait continuer

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À Metz, les prix des appartements anciens augmentent de +4,8 % en 1 an.

L’inflation est l’aboutissement logique de toute reprise économique, et l’immobilier n’y échappe pas. Les 2,2 millions de transactions enregistrées par les partenaires du baromètre LPI SeLoger sont sans appel : les prix des logements remontent dans 80 % des grandes villes françaises. Et selon le bureau d’études Xerfi, la hausse va continuer au moins jusqu’à fin 2017.

Les prix des logements anciens bondissent de +2,2 % en 3 mois

Le baromètre LPI SeLoger, c’est tout un réseau d’agents immobiliers qui communiquent le montant des transactions dans le mois suivant la signature. Il vient en complément d’autres indicateurs des prix du m², et exprime une moyenne là où les notaires, source on-ne-peut-plus fiable, indiquent une médiane.

Il faudrait donc compter en ce moment 3477 €/m² pour un appartement ancien dans toute la France métropolitaine, et 5152 €/m² dans le neuf. Le budget pour acheter une maison ancienne serait de 2945 €/m², et de 2377 €/m² si elle est neuve.

Globalement le baromètre constate que les prix des logements anciens ont gagné +1,7 % en 1 an, tandis que la VEFA (Vente en État de Futur Achèvement) a progressé de +2,3 %. Mais l’ajustement est particulièrement intense sur le trimestre. En 3 mois les montants des transactions sur le bâti ont augmenté de +2,2 %, et de +1 % sur les programmes des promoteurs. Et cette hausse concerne la plupart des grandes villes de France.

De +23,4 % à -6,9 % sur la France métropolitaine

Paris reste la ville la plus chère de France, avec un budget moyen de 8411 €/m² pour y acheter un appartement ancien. Les prix des logements y progressent donc de +1 %, tandis que la hausse est beaucoup plus marquée à Nîmes. Pour habiter dans l’ancienne cité romaine, il faudra débourser 23,4 % de plus que l’année dernière, à 1870 €/m². Rappelons toutefois qu’il s’agit d’un réajustement, les prix des logements nîmois ayant subi une sévère déflation au cours des 2 précédentes années.

En revanche, Perpignan suit une courbe inverse. Après une baisse des prix de -6,9 %, le budget moyen pour un appartement ancien descend à 1573 €/m². Les candidats acheteurs trouveront moins cher à Limoges, où 1447 €/m² suffiront mais après une forte poussée de +9 %. À Saint-Etienne aussi les prix des logements décollent, avec +9,7 % pour le budget moyen le plus bas du classement : 1375 €/m².

Ces signes qui montrent que l’inflation pourrait durer

Il faut que 3 conditions soient réunies pour obtenir une augmentation des prix de l’immobilier : une demande abondante, une offre suffisante, et un financement accessible. Le cabinet d’études Xerfi constate dans une analyse publiée sur latribune.fr, que ces 3 facteurs sont réunis.

La demande a toujours été présente en France, tant pour les accédants que pour les investisseurs. L’indice notaires INSEE constate que 818 000 transactions immobilières ont été réalisées en 1 an à la fin mars, contre 698 000 l’année précédente. Chez Xerfi on ne serait pas surpris d’atteindre la barre des 840 000 cette année. Dans le marché du neuf les ménages modestes sont de retour, portés par le financement gratuit du prêt à taux zéro. L’observatoire CSA/Crédit Logement constate que les revenus moyens des accédants diminue légèrement, à 54 100 €/an soit 2255 €/mois pour chaque membre d’un couple.

L’offre de logements est elle-aussi présente, sous la poussée des actuels propriétaires qui souhaitent vendre leur logement pour en acheter un plus grand. Et voici que le secteur de la construction vient jeter de l’huile sur le feu. Les efforts du gouvernement commencent à porter leurs fruits, avec 401 200 démarrages de chantiers en hausse de +8,3 % en 1 an.

Et les banques ne se font pas prier pour financer tout ce beau monde. D’après la Banque de France, l’encours de crédits immobiliers progresse de +3,8 % en juin, avec plus d’1 milliard d’euros en cours de remboursement. Car les taux d’emprunt sont historiquement bas, et pourraient même être encore en train de baisser en ce moment. Les banques en profitent pour attirer de nouveaux clients dans leurs agences, en misant sur la consommation de produits bancaires plus que sur leurs marges sur les crédits à l’habitat.

La réunion de ces 3 facteurs favorisants et surtout dynamiques, pousse le cabinet Xerfi à penser que l’inflation se poursuivra en 2017. Pendant que les Français réfléchiront à leur nouveau président, les prix des logements devraient avoir gagné +3 %. Ce sera sans doute plus que l’inflation, ce sera aussi plus que la hausse des salaires, cette différence devra donc être compensée par des taux attractifs.

C’est le cas pour l’instant, mais un changement de stratégie de la Banque Centrale Européenne pourrait complètement inverser la tendance.

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