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Placement immobilier de bureau : des signes rassurants à Paris

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Le marché de l'immobilier professionnel semble finalement suivre l'appétit des investisseurs.

Alors que l’on craignait un scénario de bulle spéculative sur le placement en immobilier de bureau, voici que les chiffres d’Immostat viennent rassurer l’investisseur. Au 1er semestre 2016, la location et l’achat en Île-de-France aurait progressé de +20 %, par rapport à la même période l’année dernière. En conséquence les loyers repartent à la hausse, avec juste 55 €/m² de différence entre le neuf et l’ancien.

Les loyers des bureaux neufs d’Île-de-France augmentent de + 5 %

Lorsque les rendements des obligations des pays de la zone euro ont commencé à fondre, les assureurs et gestionnaires de fonds de pension se sont tournés vers le placement en immobilier de bureau. Ces investisseurs institutionnels ont fini par faire monter les prix, obligeant le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) à tirer la sonnette d’alarme.

Mais voici que le groupement d’intérêt collectif Immostat montre que la bulle pourrait être en train de se dégonfler. Rien qu’au 2e trimestre 2016, la demande placée de bureaux en Île-de-France a bondi de +16 % par rapport au 2e trimestre 2015. De janvier à juin la hausse est encore plus spectaculaire, avec 20 % de locations et de ventes supplémentaires, totalisant ainsi 1 139 200 m².

La demande fonctionne donc à plein régime, permettant de ralentir la surchauffe. Mais surtout, les loyers des « biens neufs ou restructurés » progressent de +5 % sur 1 an, tandis que ceux des « biens de seconde main » augmentent de +1 %.

Et la bonne nouvelle pour le secteur de la construction, est que la différence est faible entre les loyers du neuf et de l’ancien. Il faut effectivement compter en moyenne 377 €/m²/an pour les premiers, et 322 €/m²/an pour les seconds (hors taxe).

Placement immobilier de bureau : où se trouve la demande ?

Le particulier peut investir dans des tours de bureaux en achetant des parts de SCPI, ou en utilisant la nouvelle formule de l’OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier). Prudence toutefois, car si la demande existe, elle se situe dans une zone géographique définie.

Pour maximiser l’aspect sécuritaire de l’investissement, il est préférable de se tourner vers des sociétés propriétaires de bureaux de grande surface. Ce type d’installation attire entreprises de grande taille et institutions, garantes d’un loyer pérenne. Mais ces clients tant désirés ne jurent que par 2 endroits : Paris et la défense.

D’après les chiffres d’Immostat, les bureaux loués et achetés en Île-de-France au 2e trimestre, sont majoritairement sur la zone croissant Ouest et La Défense. Vient ensuite la zone Paris centre Ouest, puis enfin le reste de la capitale. Les graphiques depuis 2013 montrent que la 1ère couronne est la moins demandée en ce moment, tandis que la 2e couronne n’a pas la moitié du succès qu’elle avait à la fin 2015.

Attention toutefois de ne pas se précipiter sur les parts de SCPI possédant un parc immobilier sur le croissant Ouest et le centre ouest de la capitale, car c’est justement la zone géographique pointée du doigt. Selon le Haut Comité pour la Stabilité Financière, certains immeubles de bureaux seraient aujourd’hui surévalués de l’ordre de 15 % à 30 %.

L’offre se tasse et les investisseurs ouvrent leurs bras

Le 2e trimestre 2016 a vu le placement en immobilier de bureau bondir dans l’Ouest parisien. Les investisseurs institutionnels ont injecté 1,55 milliards d’euros sur le croissant Ouest et la défense, pour 1,46 milliards d’euros sur le centre ouest de Paris. Pour autant les chiffres d’Immostat font reculer le spectre d’une bulle, qui serait provoquée par un afflux d’offre par rapport à la demande.

« L’offre immédiate de bureaux au 30 juin 2016 en Ile-de-France s’établit à 3 723 000 m², en baisse de 7% par rapport à son niveau il y a un an ». Le stock d’immobilier professionnel à vendre et à louer diminue ainsi sur toute la région parisienne, pour se faire même presque rare dans Paris intra-muros.

Pour autant les investisseurs font davantage de cadeaux aux candidats locataires. Particulièrement intéressés par les grandes entreprises souhaitant louer au moins 1000 m², ils leur proposent des franchises de loyer, des travaux d’agencement et même des loyers progressifs. Ces largesses représenteraient ainsi 22 % de la valeur locative sur la durée du bail. Une remise 30 % plus importante qu’en 2012, mais qui pourrait se tasser eu égard au rebond du marché.

Le Brexit va-t-il relancer le placement en immobilier de bureau ?

Décidément les Français peuvent dire merci aux Anglais des classes moyennes, pour avoir bu le discours des séparatistes jusqu’à la lie. Non seulement le « oui » au Brexit a fait baisser les taux d’emprunt, mais il pourrait maintenant relancer le marché du placement immobilier de bureau à Paris.

Depuis que les investisseurs institutionnels fuient les tours de Londres, les yeux se tournent vers le parc professionnel de l’Île-de-France. Car il va bien falloir trouver un remplaçant à la City de Londres, pour faire des affaires avec la 1ère économie mondiale que représente l’Union Européenne. Personne ne serait donc surpris de voir les capitaux étrangers affluer davantage au cours du 3e trimestre 2016.

Il reste que le particulier intéressé par le placement immobilier de bureau doit se rappeler du maître mot de l’investissement en SCPI : la diversification. Viser différentes zones géographiques, différents secteurs d’activité, mais également choisir plusieurs sociétés permet de minimiser les risques, et d’assurer une meilleure rentabilité sur le long terme.

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