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Où investir dans l’immobilier neuf pour 3000 €/m² ?

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Orléans, ville ancienne qui réussit son passage dans la modernité

On peut lister 3 principaux avantages à investir dans un appartement neuf : facilité de location, absence de travaux et remise d’impôt. Parmi les inconvénients on citera le ticket d’entrée moyen élevé, car les programmes des promoteurs sont plus chers que le bâti. Dans ce contexte, voici 6 grandes agglomérations métropolitaines, où l’on peut investir dans l’immobilier neuf pour 3000 €/m².

1- Communauté d’agglomération de Caen : 2942 €/m²

Il aurait été préférable d’acheter un appartement neuf à Caen l’année dernière, lorsqu’ils ne valaient que 2729 €/m². La dernière édition de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) montre que les prix ont bondi de +7,8 % en 1 an.

Les programmes immobiliers caennais restent toutefois en dessous de la barre des 3000 €/m², et conservent la première place parmi les moins chers des métropoles françaises. L’activité économique est maintenue grâce à un important centre hospitalier universitaire, et une liaison routière en 1h30 avec Paris.

La ville de Caen se trouvant en zone B1, le loyer Pinel maximum est de 10,07 €/m². À noter que la capitale normande occupe la 2e place dans notre classement des rendements locatifs en loi Pinel.

2- Communauté d’agglomération de Besançon : 2952 €/m²

Elle ne fait que peu parler d’elle, mais la préfecture du Doubs est un poids lourd au sein de la métropole Rhin-Rhône. La population de son aire urbaine compte 247 000 habitants (source INSEE), et grandit à la vitesse de +0,4 %. On n’y compte que 53,3 % de propriétaires, parmi les 103 000 ménages fiscaux.

D’après les chiffres des promoteurs, on peut y investir dans l’immobilier neuf pour un budget de -1,4 % par rapport à l’année dernière. Et pourtant les ventes de logements neufs y ont été dynamiques l’année dernière. Besançon se trouve en zone B2, les loyers Pinel sont de 8,75 €/m².

3- Communauté d’agglomération d’Orléans Val de Loire : 2967 €/m²

Ça n’a l’air de rien, mais les 90 communes de l’aire urbaine d’Orléans regroupent 417 000 habitants. Intra-muros et en agglomération, la démographie croit de +0,2 %. On ne compte que 51,8 % de ménages propriétaires dans la région, et seulement 36,5 % à l’intérieur de la ville.

Un TGV la relie actuellement à Marne-la-Vallée et à l’aéroport Charles De Gaulle, un projet de liaison directement avec Paris et Lyon est à l’étude.

Si les prix des logements anciens augmentent à Orléans, celui des programmes neufs chute de -2,9 %, on peut désormais acheter sous la barre des 3000 €/m². Si l’on souhaite investir en loi Pinel, le loyer ne pourra pas dépasser 10,07 €/m², car Orléans se trouve en zone B1.

4- Communauté d’agglomération de Rouen : 3012 €/m²

Pour épater vos amis, demandez-leur qu’elle est la 2e communauté urbaine la plus peuplée du Bassin Parisien ? Peu d’entre eux répondront Rouen, dont la ville est d’ailleurs la plus densément peuplée du Grand Ouest français.

Les quelques 660 000 habitants de l’aire urbaine se développent à un rythme de +0,5 % par an. Si 51,7 % des ménages possèdent leur résidence principale en banlieue, intra-muros ce chiffre descend à 28,4 % de propriétaires.

Il y a peut-être de la place pour un investissement dans l’immobilier neuf, sachant que Rouen est la première métropole régionale tertiaire du Bassin Parisien. Si les prix des logements neufs Rouennais étaient descendus sous la barre des 3000 €/m² à l’automne, ils ont rechuté de -5,3 %. Là encore le loyer Pinel se limite à 8,75 €/m² car il s’agit d’une zone B2.

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La loi Pinel et le PTZ+ ont relancé la construction

5- Communauté d’agglomération du Havre : 3044 €/m²

Ceux qui ont pu investir dans l’immobilier neuf au Havre l’année dernière, viennent de réaliser une plus-value de +9,3 %. D’après les chiffres des promoteurs, au 1er trimestre 2015 le ticket moyen d’un programme neuf s’établissait à 2784 €/m². Il est désormais passé à 3044 €/m², ce qui représente un gain de 7800 € sur un studio de 30 m².

Mais toute chose a son prix, et pour les propriétaires havrais il consiste en une des taxes foncières les plus élevées de France.

La ville portuaire ne compte que 39,7 % de ménages propriétaires de leur résidence principale. Toutefois sa population a tendance à s’effriter de -0,7 %, notamment à cause des sorties.

Le Havre étant situé en zone B1, l’investisseur doit louer à 10,07 €/m² s’il souhaite profiter des remises d’impôt de la loi Pinel.

6- Communauté d’agglomération d’Angers-Loire-Atlantique : 3059 €/m²

L’aire urbaine de la 2e ville la plus peuplée des Pays de la Loire, rencontre plus de succès que la vieille ville intra-muros. En agglomération la population augmente de +0,6 %, grâce à de nombreuse naissances contre un solde de départ nul.

Les 404 000 habitants ne comptent que 53,3 % de propriétaires en périphérie, tandis que seuls 31,9 % des 150 000 habitants d’Angers possèdent leur résidence principale. Si les prix des maisons anciennes augmentent à Angers, ceux du neuf perdent -3,1 % en 1 an.

L’ancienne cité du duc d’Anjou se trouve désormais en zone B2, quiconque souhaite y investir au travers de la loi Pinel doit plafonner son loyer à 8,75 €/m².

Faut-il investir dans l’immobilier neuf dans une de ces grandes villes ?

Le prix ne fait pas tout, l’évolution de la démographie est certes un atout, mais l’activité économique reste importante. Investir dans l’immobilier neuf avec succès dépend de plusieurs facteurs, à commencer par les projets de l’investisseur. Souhaite-t-il revendre à court terme ? Souhaite-t-il conserver longtemps afin d’utiliser ses revenus locatifs comme complément de retraite ?

L’investisseur malin doit prendre en compte les projets urbains en cours, la bonne santé économique avec notamment la présence de commerces et d’entreprises. Et bien sûr, se déplacer est toujours une bonne idée, même s’il va acheter à l’autre bout de la France.

Quoi de neuf du côté des promos ?