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Pas sûr que les prix de l’immobilier neuf se stabilisent

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Les promoteurs vont avoir du mal à maintenir leurs prix © auremar - Fotolia.com

Malgré la formidable poussée des autorisations de construire des logements collectifs, les prix de l’immobilier neuf pourraient continuer d’augmenter. En cause : la raréfaction du foncier et l’allongement des délais pour faire aboutir un projet, particulièrement dus à la réticence des municipalités. Les chiffres sont là pour montrer qu’effectivement le m² continue sa courbe ascendante, et pas toujours au sein des métropoles dynamiques.

« Les prix à la hausse dans les prochains mois »

Dans une interview accordée à challenges.fr, l’un des associés du réseau d’audit RSM, Pierre-Michel Monneret, ne mâche pas ses mots. C’est que depuis le succès incontestable du dispositif de défiscalisation Pinel, les ventes d’immobilier neuf ont bondi près de 14 % en 1 an (source fédération des promoteurs).

À cela vient s’ajouter l’élargissement PTZ plus, destiné à financer 40 % du prix d’un premier logement neuf à taux zéro. Tous ces efforts du législateur pour relancer la construction fonctionnent à merveille. Les promoteurs écoulent désormais leurs appartements neufs en moins de 12 mois, il ne leur faut même que 8 mois en Rhône-Alpes.

Seulement voilà : on ne construit pas assez pour satisfaire la demande. Et que se passe-t-il lorsque la demande est supérieure à l’offre ? Les prix augmentent, et pour Pierre Michel Monneret ce phénomène devrait se produire dans les prochains mois.

Jusqu’à 1000 €/m² pour un terrain constructible à Lyon

Tout le monde est d’accord sur le fait qu’il faut construire, à condition que ce soit chez les autres. C’est ainsi que beaucoup de maires ont été élus en promettant de réduire l’urbanisation de leur commune. C’est ce qu’ils font, en rendant difficile l’acquisition de foncier constructible au sein de leur plan local d’urbanisme (PLU).

Ils préfèrent voir l’arrivée de familles, et privilégient ainsi les appartements familiaux au sein des programmes proposés par les promoteurs. Au final 18 mois de bataille sont aujourd’hui nécessaires pour obtenir un permis de construire. C’est dans ce contexte qu’il faut désormais compter sur 1000 €/m² pour acheter du foncier à Lyon.

Le mécanisme de raréfaction des terrains continue de faire grimper les prix des logements neufs, obligeant d’ailleurs les promoteurs à réduire leur marge de 10 % à 6 %. Si on ne les plaint pas pour autant, il reste qu’au bout de la chaîne l’acquéreur doit mettre la main au portefeuille.

Et pourtant il y a des stocks de logements neufs invendus

Si l’associé et président du cabinet RSM Rhône-Alpes pointe du doigt l’inflation inévitable sur l’immobilier neuf, de leur côté les promoteurs se retrouvent avec des stocks sur les bras.

Dans son rapport sur 2015, la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) constate que 33 % des logements neufs de 5 pièces et plus ne sont toujours pas vendus. La proportion tombe à 21 % chez les 4 pièces, ce qui est peu étonnant au regard des prix de vente.

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Source : Fédération des Promoteurs Immobiliers

D’après les chiffres du commissariat général au développement durable, il faudrait compter sur 315 000 € pour une maison neuve de 5 pièces ou plus, un prix en sévère augmentation de +4,6 % en 1 an. Étrange, pour un type de logement censé être moins demandé par les acheteurs d’immobilier neuf.

En revanche la hausse des prix des studios neufs observée à l’été, s’est finalement calmée. Avec 18 % d’invendus les catalogues des promoteurs redescendent à 3892 €/m², à 1 % au-dessus de leur niveau du 4e trimestre 2014, mais en recul de 22 €/m² par rapport à leur pic du 2e trimestre 2015.

Les prix de l’immobilier neuf grimpent de +9,5 % au Havre

Finalement le marché s’est calmé sur le bassin d’Arcachon. Est-ce l’effet du succès du film « Camping », 1 et 2, et bientôt 3 ? Difficile à dire, toujours est-il qu’au 4e trimestre 2014 il fallait débourser 4959 €/m² pour y acheter un logement neuf, plus cher qu’en Île-de-France où à l’époque il ne fallait « que » 4620 €/m².

Un an plus tard les promoteurs proposent désormais 4589 €/m², une dégringolade de -7,5 %. Pendant ce temps un peu plus au nord à la Rochelle, les prix chutent de -11 %, désormais à 3863 €/m².

En dehors de ces métropoles où les prix baissent, ailleurs la tendance est à l’inflation. Au Havre, si la moyenne de 2015 s’établit à +9,5 % au-dessus de celle de 2014, l’écart entre les prix du 4e trimestre 2014 et 2015 laisse bouche bée. Passés de 2719 €/m² à 3123 €/m², ils ont bondi de +14,9 %.

Pendant ce temps l’inflation de Clermont-Ferrand passe devant celle de Montpellier, Nantes et Lyon, Rennes et même de l’ensemble de l’Île-de-France. Avec 3053 €/m² de moyenne l’année dernière, les prix de l’immobilier neuf y augmentent de +4 %. Tandis qu’à Bordeaux la frénésie se stabilise à 3512 €/m², une légère correction de -0,1 %.

Quoi de neuf du côté des promos ?