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Diminuer ses impôts en loi Pinel : attention aux chimères

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La loi Pinel permet d’investir dans l’immobilier locatif neuf, de louer raisonnablement, et de bénéficier d’une remise d’impôt en échange. Mais attention à l’interprétation des publicités des promoteurs, car au final on ne va pas diminuer ses impôts comme annoncé. Le loyer perçu sera immanquablement imposé, et viendra amputer le cadeau fiscal promis.

Défiscalisation oui, mais avec impôt supplémentaire

Lorsqu’un ménage achète un appartement neuf pour une valeur de 150 000 €, il peut le mettre en location en suivant le principe de la loi Pinel. Sur sa déclaration d’impôts concernant l’année où il a perçu son premier loyer, il pourra appliquer une remise d’impôt de 2 %, soit 3000 € (150 000 € x 2 % = 3000 €).

Et il en sera ainsi pour les 6 prochaines années de mise en location, ainsi que pour les suivantes s’il le désire. Toutefois il ne va pas véritablement diminuer ses impôts de 3000 €, car ses revenus locatifs seront imposés. Ils le seront à 70 % s’il choisit le régime fiscal du micro foncier, ou ils seront diminués des charges d’exploitation avant d’être ajoutés sur ses revenus, s’il choisit le régime du réel simplifié.

Admettons qu’il perçoive 6000 € de loyer, après abattement de 30 % Il sera donc imposé sur 4200 €. Si, comme la plupart des investisseurs immobiliers, il se trouve dans la tranche des 30 %, il devra donc payer 1260 € d’impôts sur ses revenus locatifs.

Il aura donc bénéficié d’une défiscalisation de 3000 €, sur cette opération il se sera ajouté 1200 € d’impôts, il aura donc véritablement diminué ses impôts de 1800 €.

Diminuer ses impôts en loi Pinel, ça baisse dans le temps

Malgré l’arrivée d’une imposition supplémentaire due aux revenus locatifs, l’investissement dans un appartement neuf ou une maison neuve en loi Pinel permet réellement de diminuer ses impôts.

Attention toutefois, car au-delà de la 9e année la défiscalisation est 2 fois moins importantes, pour ne représenter que 1 % du prix du bien immobilier acquis. Ainsi un ménage ayant acheté un logement neuf à 180 000 €, recevra une remise d’impôt de 3600 € par an, pendant 9 ans s’ils choisissent de prolonger au-delà des 6 ans, comme ils en ont le droit.

Admettons que pendant tout ce temps ils perçoivent un loyer annuel de 7000 €. S’ils choisissent le régime du micro foncier, ils ne seront donc imposés que sur 4900 €, ce qui correspond à 1470 € d’imposition supplémentaire, s’ils se trouvent dans la TMI à 30 %. Ainsi pendant 9 ans ils auront diminué leurs impôts de 2130 € par an.

S’ils choisissent de laisser en location de la 10e à la 12e année, leur défiscalisation descend à 1900 €. Avec leur 1470 € d’imposition supplémentaire, ils vont donc diminuer leurs impôts de 430 € au cours des 3 années suivantes.

Une fois le dispositif terminé, ils se retrouvent alors avec 1470 € d’impôts en plus. Une bonne raison sans doute pour revendre, et recommencer une opération de défiscalisation dans 12 ans.

Quoi de neuf du côté des promos ?