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Une indemnité d’immobilisation à 50 % à charge du notaire

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La responsabilité d'une étude notariale, de nouveau reconnue par la justice.

La cour d’appel de Versailles a récemment fait sensation, en condamnant un notaire à payer la moitié de l’indemnité d’immobilisation avec l’acheteur. Ce dernier, trop confiant en la vente de son logement actuel, s’était engagé à la légère. Oui mais l’étude notariale avait elle-aussi été trop confiante envers l’acquéreur, voici l’histoire.

Une indemnité d’immobilisation sur parole

Une transaction immobilière commence toujours par la signature d’un avant-contrat. Appelé promesse de vente par le grand public, cet engagement peut être synallagmatique (qui engage les 2 parties), où unilatérale. Il comporte généralement des clauses de conditions suspensives, qui permettent à l’acquéreur de se désister s’il n’obtient pas un prêt immobilier.

Mais cet acte officiel inclut également une indemnité d’immobilisation, que l’acquéreur devra verser au vendeur s’il revient sur sa promesse d’achat, malgré le fait qu’il ait obtenu son prêt bancaire. Dans la pratique le notaire perçoit donc une somme, qu’il bloque à la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC).

Toutefois dans cette affaire qui remonte à janvier 2011, au lieu des 17 100 € devant logiquement être perçus, le notaire n’a pris qu’un acompte de 1000 €. Et les 16 100 € restants ne sont jamais arrivés, car le candidat acheteur comptait les payer suite à la vente de son logement actuel. Et cela le notaire ne le savait pas, car il ne s’était pas renseigné sur la provenance des fonds.

2 coupables pour 1 indemnité d’immobilisation

Peu de temps après la signature de la promesse de vente, le candidat acheteur obtient une offre de crédit en bonne et due forme. Malheureusement il n’arrive pas à vendre son bien immobilier, condition sine qua non à la réussite de la transaction. Il se désiste alors, ce qui provoque le courroux des vendeurs.

Un peu plus d’1 an après la signature, ces derniers l’assignent en justice. L’acheteur décide d’invoquer la responsabilité du notaire, et bien lui en a pris. Car si la Cour d’appel de Versailles a considéré qu’il était redevable au vendeur de l’indemnité d’immobilisation, elle n’en a pas oublié l’étude pour autant. Pour les magistrats, « une simple question sur l’origine des fonds devant financer le solde aurait suffi » (source : jurisprudentes.net).

S’il ne s’était pas simplement contenté de prendre les 1000 € d’acompte, s’il avait cherché à savoir de quelle source proviendrait le reste, il aurait pu aviser les acquéreurs, et la promesse de vente aurait pu être annulée. Avec 2 fautifs pour une seule indemnité d’immobilisation, la Cour d’appel a tranché en condamnant le notaire et le candidat acheteur à indemniser les vendeurs, chacun pour moitié.

Une bonne leçon pour les opérations d’achat revente

Ce cas n’est certainement pas isolé. Aujourd’hui parmi tous les propriétaires qui cherchent à vendre leur logement pour en acheter un autre, beaucoup n’ont pas encore l’apport personnel nécessaire. Il monte un plan de financement avec leur banque, basé uniquement sur le fait que le bien immobilier actuel se vendrait.

Au cas où cette session n’arrive pas, c’est tout leur projet de rachat qui tombe à l’eau, et par effet domino celui des vendeurs. S’il ne veut pas perdre son indemnité d’immobilisation, il a intérêt à faire ajouter par son notaire une clause suspensive spécifique. Cette clause précisera que la promesse de vente est brisée, dès lors que le candidat acquéreur n’a pas réussi à vendre son propre logement.

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