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Investir dans un appartement neuf : le T3 plus rentable ?

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Davantage de T2 et T3 disponibles au sein des catalogues des promoteurs.

Dans un investissement locatif défiscalisé en loi Pinel, le loyer est plafonné par décret. Il ne dépend pas de la surface du logement acquis, mais de son emplacement. Ainsi au vu des écarts de prix selon le nombre de pièces, investir dans un appartement neuf peut être plus rentable sur un T3.

Écart de 25 % sur les prix des appartements neufs, selon la taille

Même si les prix des studios neufs ont légèrement baissé, les 4899 €/m² demandés par les promoteurs, sont bien au-dessus des 3709 €/m² des T3. La différence entre ces 2 surfaces représente donc un écart de prix de 25 %, qui influence irrémédiablement la rentabilité d’un investissement locatif. Curieusement, avec 3990 €/m² l’appartement T2 neuf moyen est lui aussi plus cher que le T3 de base.

Et encore, les écarts peuvent prendre des proportions plus larges pour qui souhaite investir dans un appartement neuf en zone d’habitation dense. Ainsi le commissariat général au développement durable note que le prix de vente moyen d’un logement collectif neuf en zone Abis, s’établit à 6403 €/m².

Investir dans un appartement neuf, petite Vs grande surface

Si l’on se base sur les chiffres les plus récents du commissariat général au développement durable, un studio neuf de 30 m² vaut donc 146 970 €. Pour un T2 de 43 m², compter 171 570 €. Quant au T3 de 63 m², il nécessite un budget de 233 667 €.

Admettons que le programme immobilier se trouve en zone B1, là où l’offre des promoteurs est la plus abondante. Les loyers étant plafonnés à 10,7 €/m², l’investisseur pourra louer son studio 292 € par mois, son T2 433 €, et son T3 634 €.

Conclusion : le rendement annuel brut hors impôts et charges sera de 2,38 % pour le studio, 3 % pour le T2 et 3,25 % pour le T3.

Succès moindre pour les petites surfaces neuves

Dans la réalité il est possible d’investir dans un appartement neuf de petite surface pour plus de rendement. Car si les chiffres du commissariat général au développement durable sont une moyenne nationale, ils représentent donc un fil directeur pour les candidats investisseurs, et non pas une généralité.

Quoiqu’il en soit ces derniers ont bien assimilé le principe de rentabilité. Au 2e trimestre ils ont acheté presque 4 fois plus de T3 et T2 que de studios. Les promoteurs leur ont vendu 11 430 T2 et 11 309 T3, pour « seulement » 3030 studios. Ils ont d’ailleurs bien compris là où se trouvait les logements à cibler, car l’offre en 2 et 3 pièces est désormais 4 fois plus importante qu’en 1 piece.

Quoi de neuf du côté des promos ?