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Investir dans l’immobilier de luxe, ça vaut la peine ?

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Pétrole, Euro, Brexit, les acheteurs haut-de-gamme reviennent sur Paris © boletus - Fotolia.com

Depuis 1 an les prix de la pierre repartent à la hausse dans le 1er arrondissement de Paris. Même chose dans le 8e, alors que les acheteurs du 6e pleurent leur moins-value depuis 4 ans. Rien de bien grave, car l’immobilier de luxe a pris de la valeur sur de longues durées, mais les beaux jours vont-ils vraiment revenir ?

Immobilier de luxe à Paris : plus de 50 % en 10 ans

D’après les derniers relevés des notaires, le quartier le plus cher de Paris est bien entendu celui des Champs-Élysées (8e). On s’y arrache les vieux appartements haussmanniens à 14 050 €/m², soit une progression de +25,2 % en 1 an. Et pourtant en 5 ans les prix y ont chuté de -6,8 %, signe que la capitale française redevient le centre d’intérêt des grandes fortunes.

C’est qu’entre-temps le dollar est arrivé à parité avec l’euro et le monde entier tremble à la perspective d’un Brexit, piège dans lequel le Premier ministre anglais David Cameron s’est lui-même poussé.

Car l’immobilier de luxe parisien a prouvé être une valeur sûre par le passé, dès lors qu’il fut détenu sur au moins 10 ans. Le très chic 6e arrondissement affiche un ticket d’entrée médian à 11 320 €/m², ce qui est 57 % de mieux qu’il y a 10 ans, lorsqu’il s’affichait à 7210 €/m².

Il y a 20 ans de cela, seuls les ménages fortunés pouvaient se permettre d’acheter dans le célébrissime 8e arrondissement. À cette époque, les heureux privilégiés avaient dû débourser 3230 €/m². S’ils ont déchanté lorsque 6 mois plus tard les prix chutaient à 2770 €/m², ils peuvent aujourd’hui sabler le champagne avec une plus-value de 310 %.

Quant au 16e arrondissement, si sa valeur marchande n’a cessé de décroître depuis 4 ans, il a tout de même pris pas loin de +42 % en 10 ans. Clairement, ceux qui ont acheté de la pierre haut-de-gamme à la fin 2005 ans sont sortis vainqueurs, même s’ils ont accusé le coup à l’arrivée de la crise financière.

Et comme toujours, ces signaux précurseurs à l’explosion de la bulle ont justement contribué à la faire gonfler.

L’immobilier de luxe parisien, une cote en montagnes russes

La mode, le chic, la beauté de l’architecture, la vie culturelle, la vie nocturne, mais aussi ce coffre-fort qu’est la France, sont les principaux ingrédients du cocktail qui fait le succès de Paris.

Les attentats du 13 novembre n’ont réussi qu’à faire baisser les nuitées de 1,7 %, et les acheteurs manifestent davantage leur intérêt pour la vieille pierre parisienne. Et cet engouement des anglais, russes et américains n’est pas nouveau. Les nouveaux riches des pays émergeant se ruent sur l’immobilier de luxe, afin d’y cacher leur réussite.

C’est ainsi que les vieux appartements haussmanniens de charme ont toujours vu leur prix grimper et baisser au fil des années.

En 1991 Il fallait compter 5090 €/m² dans le 8e, pour presque 2 fois moins 5 ans plus tard. Les malheureux acheteurs auront dû attendre 12 ans pour finalement rentrer dans leurs frais.

Au 2e trimestre 1997, il suffisait de 2130 €/m² pour devenir propriétaire dans le 1er arrondissement. Ceux qui ont alors revendu 4 ans plus tard ont doublé leur mise, au détriment de ceux qui ont acheté et vu ainsi la valeur de leur investissement diminuer pendant 2 ans.

Ne pas être pressé de vendre

Le marché de l’immobilier de luxe parisien est en vérité très technique. Emplacement, vue, rénovation, et surtout qualité du bâti sont essentiels. Mais avant tout il faut acheter au bon moment, et surtout ne pas être forcé de vendre à un moment donné.

Suite à la mise en place de mesures anticorruption, beaucoup d’acheteurs chinois ont dû rapatrier leurs bas de laine vers Pékin. Les milliardaires russes ont été pris de court par la chute des cours du pétrole, et ne voient toujours pas comment s’en sortir. D’un autre côté voici les Américains qui franchissent l’Atlantique, forts d’un dollar ayant frisé la parité avec l’euro.

Il y a aussi les fortunes du golfe, qui souhaitent se désengluer de l’or noir pour se réfugier dans l’immobilier de luxe parisien. Même les Français résidents à l’étranger s’intéressent à la capitale de leur mère patrie. Réfugiés hors des frontières, ils ne sont pas assujettis à l’impôt solidarité fortune, et en profitent.

Et surtout, les pays membres de l’Union Européenne peuvent se financer auprès d’une banque française pour réaliser leur projet. On ne leur demandera généralement qu’un apport de 30 %, ils vont donc pouvoir emprunter à moins de 2 % pour espérer un rendement de 50 % sur 10 ans.

Les résultats passés ne veulent rien dire

Il fallait vraiment acheter au début des années 2000, et conserver jusqu’en 2007 pour réaliser une belle plus-value avec l’immobilier de luxe parisien. Car à ce moment le marché Internet enflait, créant de l’argent venu de nulle part qui allait se réfugier dans les immeubles du quartier de La Monnaie (6e). Plus tard ce sont les économies des pays émergeant, les fameux BRICS, qui se mirent à faire tourner leurs usines à plein régime, créant de la croissance.

Ces bénéfices ainsi engrangés permirent d’enfler les prix des immeubles haut-de-gamme de la capitale française. Puis lorsque les sites Internet finalement ne donnèrent pas autant de rendement que prévu, puis lorsque finalement les usines avaient trop fabriqué, alors le château de cartes s’écroula.

Dans le 5e arrondissement, les prix chutèrent de -1000 €/m² en 4 ans. Oui mais ils reviennent maintenant vers leur niveau d’avant crise. La croissance est là, et avec elle l’intérêt des riches acheteurs. Toute la question est de savoir si le renouveau économique et les chamboulements liés aux pétrole auront le même effet que les années précédentes.

Si oui, les prix de l’immobilier de luxe pourraient grimper, avec une plus-value au bout du compte pour l’investisseur. Sinon, il devra se consoler avec un très bel appartement dans la plus belle ville du monde.

Quoi de neuf du côté des promos ?