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Investir dans l’immobilier à Lille après l’encadrement des loyers

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Les loyers peuvent être élevés dans le vieux Lille.

Après Paris, c’est au tour de la capitale du Nord d’instaurer un encadrement des loyers. Investir dans l’immobilier à Lille va alors sans doute faire peur aux particuliers, et pourtant ils pourront toujours louer à 20 % au-dessus du loyer médian. Un simple calcul montre que les bailleurs en tireront toujours en bon rendement, surtout s’ils choisissent les logements étudiants.

Le point sur les loyers à Lille en février 2017

Les données relatives au loyer médian actuellement pratiqué sont dans la boîte, et l’arrêté préfectoral a été signé vendredi dernier. Tous les nouveaux contrats de location entrés en application à partir du 1er février 2017 à Lille, devront respecter un certain plafond. Ce dernier se situe à 20 % au-dessus du loyer médian pratiqué, et laisse donc de la marge à l’investisseur.

Dans le vieux Lille, la médiane est de 11,45 €/m², pour un 3 pièces non-meublé construit entre 1971 et 1990. Dans Lille Sud le même logement se loue actuellement à 10 €/m², tandis qu’à Vauban Esquermes il monte à 10,60 €/m². À partir du 1er février 2017, les propriétaires bailleurs auront la permission de louer à 20 % au-dessus de ces loyers médians, mais pas plus.

Quant à ceux qui décident d’investir dans l’immobilier à Lille en loi Pinel, ils seront tenus de plafonner leur loyer à 12,50 €/m², quel que soit le quartier. Attention toutefois, car les logements neufs sont 40 % plus chers que les anciens.

Quel rendement locatif espérer ?

En consultant le baromètre immobilier des notaires, on s’aperçoit que les appartements du Vieux Lille se vendent en médiane à 3430 €/m². Les prix grimpent de +2,6 % en 3 mois, les ventes se concentrant à 46 % sur les 2 pièces. Ainsi en appliquant le loyer médian de 11,5 €/m², on obtiendrait un rendement brut avant impôts de 3,35 %.

Du côté de Vauban Esquermes, avec des transactions médianes de 2950 €/m² et un loyer de 10,60 €/m², le rendement locatif se situerait à 3,6 %, brut avant impôts. Investir dans l’immobilier à Lille au travers de la loi Pinel donnerait de meilleurs résultats. Avec des prix moyens à 3188 €/m² (source fédération des promoteurs) pour un loyer de 12,50 €/m², l’investisseur en récolterait 3,9 %, sans compter la remise d’impôt.

Attention : il s’agit d’un calcul approximatif, les prix varient d’un quartier à l’autre, et d’un immeuble à l’autre.

Investir dans l’immobilier à Lille : la cible des étudiants

En 10 ans le nombre d’étudiants a augmenté de +12 % dans la capitale des ch’tis. Cela représente 11 368 jeunes de plus que durant la première décennie du siècle. Ils sont ainsi près de 155 000 à se répartir dans les 7 universités de Lille.

Ils bénéficient de 1739 heures d’ensoleillement dans l’année, de 72 bars pour 100 000 habitants quand il ne fait pas beau, et de 51 % de réduction dans les transports en commun pour s’y rendre (Source : l’étudiant.fr).

Et il en faut des particuliers pour investir dans l’immobilier à Lille, si l’on veut loger tout ce petit monde. Le loyer médian d’un studio proposé sur le site « Le bon coin » en juin 2016, s’établit à 453 €. C’est moins que la médiane de 462 € dans le centre et le Vieux Lille, pour un studio ancien de 28 m², construit entre 1971 et 1990.

Or d’après le baromètre ORPI–le Figaro, les studios lillois se vendent à 88 700 €. Cela représenterait un rendement brut avant impôts de 6,1 %. Attention toutefois, il s’agit de tenir compte des éventuels travaux, des frais d’achat, et des taxes locales.

Il peut également s’avérer nécessaire de meubler le studio, afin de le louer plus facilement. L’investisseur doit se rappeler que la proximité des transports en commun, des commerces et des services, est primordiale pour l’étudiant. Il ne lui reste plus qu’à faire les petites annonces, car la demande est forte et peu de biens sont en vente sur le marché.

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