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Investissement en VEFA : un nouvel abus condamné par la justice

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La justice sanctionne les manquements au devoir d'information, même chez les notaires.

L’affaire jugée par la cour d’appel de Poitiers en janvier dernier, pourrait être une bonne nouvelle pour l’investissement en VEFA. Car si la justice a condamné 2 notaires pour manquement à leur devoir de conseil et d’information, il aura tout de même fallu attendre 8 ans. Les acheteurs retrouveront leur dû, mais devront se montrer plus prudents à l’avenir.

Quand le notaire s’occupe de tout, vraiment de tout

C’est entre novembre 2008 et janvier 2009 qu’un couple acquiert 4 chambres dans une résidence hôtelière, situé à Tonnay-Charente (17), aux portes de Rochefort. Ils utilisent les prestations de 2 notaires, dont l’un pousse le sens du service jusqu’à se rendre à leur domicile, afin de leur faire signer une procuration. Ce document évite aux investisseurs d’avoir à se déplacer, et permet aux notaires de délivrer un projet clé en main.

Et il faut dire que le promoteur n’avait pas fait les choses à moitié. Car lors d’un investissement en VEFA, les propriétaires doivent attendre la fin de la construction, puis la remise des clés à l’exploitant avant la perception des premiers loyers.

Le promoteur s’est donc engagé à prendre à sa charge certains frais ainsi que les intérêts intercalaires, comme le rapporte le site jurisprudentes.fr. Mais en faisant signer cette procuration, le notaire s’est ainsi évité d’avertir les investisseurs qu’en fait le loyer n’est aucunement garanti. Car pour obtenir une rentabilité locative, il faut des locataires, en l’occurrence des clients dans l’hôtel.

L’investissement en VEFA qui tombe à l’eau

Tonnay-Charente (17), jolie commune de 7900 habitants située en bordure de Rochefort, et équipée elle-aussi d’un port fluvial. Et l’on se pose la question : mais qui irait passer ses vacances dans cet ancien site industriel, alors qu’en poussant 30 km plus loin on se retrouve sur sur l’île d’Oléron ? Car si agréable soit la ville, Tonnay-Charente n’est pas à proprement parler une destination touristique. En consultant les données de l’INSEE, on y apprend que sur les 4080 logements recensés en 2013, seuls 1,4 % sont des résidences secondaires. Plus étrange encore, on comptait à cette époque 9,6 % d’habitations vacantes.

La Cour d’appel de Poitiers a considéré qu’en faisant signer une procuration à ce couple d’acheteurs, les notaires les ont privé d’informations sur les risques inhérents à cet investissement en VEFA. S’ils avaient assumé leur devoir de conseil, ils auraient attiré l’attention des investisseurs sur le fait que la garantie des loyers promise suppose que l’exploitant, filiale du promoteur, ait les reins solides. Car lorsque la trésorerie est à sec, les revenus locatifs ne rentrent plus.

Ils leur auraient également fait remarquer que 108 146 € par chambre d’hôtel, c’était plutôt élevé pour l’époque. Déjà aujourd’hui, dans la station balnéaire voisine de Châtelaillon-Plage tout près de Lorient, pour un budget de 432 000 € on peut acheter pour 100 m² d’appartements anciens (source : notaires).

Au final, les notaires sont donc condamnés par la Cour d’appel de Poitiers à indemniser les investisseurs sur les pertes subies.

Les bons réflexes pour réussir un investissement en VEFA

Si l’affaire s’est bien terminée pour ce couple d’investisseurs, ils auront tout de même dû attendre plusieurs années avant d’obtenir gain de cause. Pendant ce temps, ils ont subi des pertes financières comme beaucoup d’autres imprudents avant eux. L’investissement en VEFA est attractif, notamment parce qu’il débouche sur un bon rendement, une bonne fiscalité, et surtout une absence de gestion.

Mais comme dans tout investissement locatif, la réussite de l’opération repose sur la mise en location effective. Or pour être certain de trouver des locataires, il faut un bon emplacement. Les candidats investisseurs ont intérêt à étudier la pertinence d’implantation d’une résidence meublée dans le lieu concerné.

Et pour que la résidence de service conserve son attractivité, il faut un exploitant professionnel. Les personnes intéressées par l’investissement en VEFA, doivent consacrer du temps à l’étude de l’historique de la société exploitante. A-t-elle un forum en ligne sur lesquels les propriétaires peuvent échanger leurs points de vue ? Peut-on voir son dernier bilan, ainsi qu’un bilan prévisionnel ?

Enfin et surtout, les candidats investisseurs doivent se rappeler qu’un intermédiaire a des intérêts financiers, c’est le métier d’apporteur d’affaires. Il peut donc avoir tendance à passer vite fait sur les points négatifs, pour n’embellir que les aspects positifs.

S’adjuger les services d’un homme de loi indépendant du projet ne sera pas forcément cher, et pourra éviter bien des complications par la suite.

Quoi de neuf du côté des promos ?