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Le prêt immobilier à taux variable en 6 questions

Un prêt à taux variable peut vous aider à réaliser une bonne opération immobilière, sous la condition de bien en connaître le mécanisme. Il se compose d’un indice, d’une période de révision, d’un taux d’appel et d’une cape. Dans l’idéal, il ne comporte pas de pénalité de remboursement anticipé.

Le prêt immobilier à taux variable ne représente plus que 0,3 % du marché © Eisenhans - Fotolia.com
Le prêt immobilier à taux variable ne représente plus que 0,3 % du marché © Eisenhans – Fotolia.com

1- Le taux variable peut-il évoluer librement ?

Le taux variable ne peut pas évoluer au gré des besoins financiers de la banque prêteuse, lorsqu’il est axé sur un indice. Il s’agit en général de l’EURIBOR (Euro Inter Banks Offered Rates), ou TIBEUR pour les amoureux de la langue de Molière (Taux Interbancaire Offert en Euro). Cet indice représente le taux auquel les 50 plus grandes banques Européennes se prêtent entre elles, sans garantie.

Le contrat définit la marge de la banque face à cet indice, par exemple EURIBOR + 0.8 veut dire que la banque applique une marge de 0,8 points sur la valeur de l’indice.

 Exemple: lorsqu’un prêt immobilier à taux variable se cale sur l’Euribor + 0.5, si le taux de l’Euribor est à 2.3%, le taux sera de 2.8% (0.5% + 2.3% = 2.8%) pour l’emprunteur.

  • Et vous, à quel taux avez-vous droit ?

    Pour acheter un logement.
    Pour diminuer mes mensualités.
    Pour un prêt conso (trésorerie, véhicules, travaux...)

2- À quelle fréquence évolue le prêt immobilier à taux variable ?

Les échéances d’un prêt immobilier à taux variable sont susceptibles d’évoluer à chaque période de révision. Ces périodes doivent être précisées au sein du contrat, elle peuvent être de 3 mois, 6 mois, 9 mois, 1 an. S’il est revu tous les 3 mois l’indice est donc l’EURIBOR 3 mois, s’il est révisé tous les 9 mois on se base sur l’indice EURIBOR 9 mois, etc…

En théorie, plus la période de révision est courte, plus l’emprunteur s’expose à des risques de variation, donc plus la marge de la banque doit être faible afin de minimiser les hausses de mensualités.

3- Le taux variable peut-il s’envoler ?

Condition sine qua  none à la réussite d’un crédit immobilier, le taux variable doit être capé à la hausse, c’est-à-dire que l’on doit lui imposer une limite, par rapport à son taux initial, au delà de laquelle il ne peut pas augmenter.

Par exemple, un prêt à 3.2 % capé 1% ne peut pas monter à plus de 4.2 %  (+1% maximum), ce qui protège l’emprunteur contre les hausses intempestives du marché.

De son côté le prêteur peut caper à la baisse afin de protéger ses intérêts. Mais dans la réalité, certains contrats de prêt immobilier à taux variable ne permettent pas de baisse des mensualités. L’emprunteur doit être vigilant et refuser ce genre de clauses autant que possible.

4- Le taux variable est-il plus intéressant que le taux fixe ?

Le taux variable est toujours inférieur au taux fixe. Car avant que n’arrive la première période de révision, la banque accorde un taux de départ inférieur à la moyenne des taux fixes du marché. C’est ce que l’on appelle le taux d’appel, et c’est entre autre ce qui constitue l’intérêt de la formule.

Il est intéressant de noter que plus la période de révision est longue, plus l’emprunteur profitera de faibles mensualités au départ.

C’est la raison pour laquelle certains choisissent la formule du prêt immobilier à taux mixte, comprenant une première partie fixe suivi d’une seconde partie révisable.

Par exemple, un contrat sur 20 ans peut prévoir une première partie avec taux d’appel fixe sur 10 ans, et une seconde partie avec taux variable à partir de là 11e année, révisable tous les ans.

5- Le taux immobilier variable comprend-t-il des pénalités de remboursement anticipé ?

La règle veut que le prêt à taux variable ne présente pas de pénalités de remboursement anticipé. Cependant les organismes de crédit n’acceptent d’inclure une clause de levée de pénalités, que si la cape du taux est de plus de 1 %.

Dans la pratique, l’emprunteur a la possibilité de négocier une levée des pénalités de remboursement anticipé, au bout d’un certain nombre d’années. Par exemple, un couple peut estimer qu’il cherchera à déménager dans 7 ans, et imposer ainsi à sa banque une levée des pénalités au bout de cette période.

Notons toutefois qu’aucun établissement n’acceptera la levée en cas de rachat de crédit, particulièrement s’il y a départ vers la concurrence.

6- Comment doser un prêt immobiliers à taux variable ?

Obtenir un bon contrat de prêt immobilier à taux variable, dépend d’un subtil dosage entre la cape, la période de révision et le taux d’appel :

  • plus la cape est haute, plus vous prenez de risques, donc plus vous devriez demander une longue période de révision.
  • Plus la période de révision est longue et la cape faible, moins vous prenez de risques, donc plus votre taux d’appel sera haut.
  • Plus la banque prend de marge sur l’indice, plus elle est gagnante, donc plus vous devriez obtenir un taux d’appel bas.

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