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Les prix de l’immobilier vont-ils vraiment augmenter ?

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Pour réaliser de bonnes affaires dans l’immobilier il faut acheter lorsque les prix montent et que le crédit et bon marché. Et bien justement les notaires avancent que les prix sont en train de remonter à leur niveau d’il y a 1 an. Pour autant le niveau des transactions reste faible, les loyers n’évoluent pas et la plupart des logements anciens sont à rénover. Ainsi il n’est pas certain que les prix de l’immobilier continuent leur ascension, voici les arguments pour et les arguments contre.

Pourquoi les prix de l’immobilier vont augmenter

L’effet de l’offre et de la demande

Cette année a vu le boom des ventes d’immobilier neuf, particulièrement des petites surfaces à investisseurs. C’est que le dispositif Pinel offre d’intéressantes remises d’impôt, accompagnées d’une souplesse de mise en location. Les ménages désirant investir pour leur retraite ou tout simplement pour se construire un patrimoine, se sont ainsi tournés vers les petites surfaces, du studio au T3.

Et dans un contexte où le nombre de permis de construire accordé baisse de -8 %, et celui des départs de chantier de -5,5 % (source : ministère du logement), cette nouvelle demande a fait grimper les prix des appartements neufs, allant même jusqu’à près de +6 % pour les studios.

Du côté de l’immobilier ancien les notaires constatent que le montant des transactions sur les appartements aura augmenté de +1,1 % à la fin novembre. Le prix des maisons anciennes a déjà augmenté en région parisienne, en raison du retour des acheteurs sur le marché.

Conclusion : les prix de l’immobilier augmentent et pourraient continuer d’augmenter car il y a plus d’acheteurs.

Certaines zones tendues restent en baisse

Oui la tendance est haussière, mais pas partout. La carte des notaires montre que le prix des appartements anciens baisse de -2,3 % à Lyon, où il s’établit à 3230 €/m² de médiane. Tout au nord on assiste à une baisse de -4,9 % à Lille, pour des prix d’achat à 2800 €/m². Et si l’on redescend tout au sud on trouvera -3,7 % à Marseille, pour une médiane à 2240 €/m².

Mais à l’intérieur de ces villes on trouve de grandes différences selon les quartiers. Si les notaires de Bretagne constatent une baisse du prix des appartements de -1,6 % à Rennes, certains quartiers comme le quartier Sud Gare voit son m² bondir de +12 %. À l’inverse le marché est stable en première couronne, et perd -4,7 % en 2e couronne.

En Île-de-France le montant des transactions sur les appartements anciens baisse de -4,4 % à Créteil, mais il augmente de +9,6 % à Saint Denis. Même constat lorsque l’on s’éloigne en grande couronne, où l’on tombe sur +5,3 % à Cergy, alors que l’on trouve -2,6 % à Houilles, pourtant sur la même ligne de RER et plus proche de Paris.

Conclusion : les zones tendues n’ayant pas encore vécu d’inflation pourrait voir leurs prix grimper, sous l’effet du nombre grandissant d’acquéreurs.

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Les prix de vente dépendront de la marge de négociation des acheteurs et vendeurs.

Pourquoi les prix de l’immobilier pourraient baisser

Toujours moins de transactions au mois de juin

Tout le monde se félicite du rebond du marché immobilier, même les notaires. Et pourtant ils précisent bien au sein de leur dernière note de conjoncture qu’à la fin juin 2015 ils avaient enregistrée 716 000 transactions immobilières, contre 730 000 à la fin juin 2014. En tout le volume de vente a donc baissé de -1,9 %. En revanche on note que l’ajustement est spectaculaire par rapport aux 694 000 transactions enregistrées à la fin du mois de mars. En seulement 3 mois, le marché a bondi de + 3 %.

Toutefois si les secundo accédants veulent pouvoir profiter des taux d’emprunt avantageux, ils devront bien accepter des baisses de prix. De leur côté les agents immobiliers seront bien forcés de s’ajuster aux conditions du marché s’ils veulent retrouver le même volume que l’année dernière. Car avec les loyers qui stagnent sur 1 an, les locataires peuvent se permettre d’attendre et les investisseurs immobiliers ont besoin de négocier davantage.

Conclusion : les prix de l’immobilier pourraient encore baisser car le nombre de ventes reste en retrait par rapport à l’année dernière.

Beaucoup de logements anciens nécessitent des rénovations

En Aquitaine une maison titulaire du label de performance énergétique A ou B, se vend 9 % plus cher. Celles qui sont labellisées F où G se vende 15 % moins cher, c’est ce que nous apprennent les notaires dans cette même note de conjoncture. Le parc immobilier français est vieillissant, et nécessite des rénovations énergétiques. Pour y arriver l’État maintient ses aides au logement en 2016, mais les propriétaires sont peu nombreux à les utiliser avant de vendre.

Et de l’autre côté de la barrière les ménages français enclins à acheter de l’immobilier avec travaux sont bien forcés de tirer les prix vers le bas, afin de déduire le montant des rénovations. Mais surtout la banque n’accordera le financement que si elle est certaine que le montant total de l’opération ne dépassera pas la valeur marchande du logement.

Conclusion : les prix pourraient encore baisser sur les logements anciens, afin que les acheteurs puissent obtenir un prêt immobilier avec travaux.

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Les banques ont tout intérêt à aider le marché de l’immobilier.

Pourquoi les taux d’emprunt immobilier devraient se stabiliser

Les banques manquent de visibilité

Les banques jouent un rôle déterminant sur le marché de l’immobilier. Lorsqu’elles proposent des taux d’emprunt élevés, elles obligent les acheteurs à demander des ristournes afin que leur projet rentre dans leur capacité d’emprunt. Mais l’on constate également que l’inverse influe les prix du m². Lorsque les banques accordent des taux canons comme en ce moment, elles rendent davantage de ménages éligibles à l’accession à la propriété.

C’est ce qui s’est passé au printemps, lorsque l’annonce d’une prochaine remontée des taux a précipité les acheteurs sur le marché. Ainsi dans les mois qui suivirent les banques en ont profité pour rehausser faiblement les leurs, afin de désengorger leurs agences prises par les demandes de crédit, mais également d’améliorer leurs marges.

Aujourd’hui elles pourraient poursuivre cette tendance haussière, mais au risque de gripper le marché. Rien ne leur permet de savoir si les acquéreurs « n’y verront que du feu » et continueront de réaliser leur projet d’achat, plutôt que de se placer dans une stratégie d’attentisme.

Conclusion : les banques pourraient choisir de stabiliser leurs taux, afin de ne pas agripper un marché de l’immobilier dont elles ont besoin pour réaliser leur chiffre d’affaires.

Les banques disposent de trésorerie à placer

Jusqu’au mois de mars environ, et ce depuis plusieurs années, les taux d’emprunt immobilier étaient liés au rendement des obligations françaises à 10 ans. Ces fameux OAT 10 ans servaient de référence pour les analystes des grandes enseignes, qui les utilisait pour fixer les taux des crédits à l’habitat destinés aux particuliers.

Mais depuis janvier la BCE (Banque Centrale Européenne) s’est lancé dans un programme massif de rachat de dettes, ce qui a pour effet d’injecter 1 140 milliards d’euros dans le système bancaire européen. Autant de trésorerie dont les grandes enseignes disposent pour investir, et les chiffres de la croissance mondiale ne sont pas si bons.

Finalement l’OCDE (Organisation de Coopération et de Développement Économique) pense que la croissance mondiale ne sera que de 3 % cette année, contre les 3,1 % sont prévus. L’année prochaine le groupement s’attend à 3,6 %, contre les 3,8 % précédemment anticipés. Quelques jours plus tard le FMI (Fonds Monétaire International) lui emboîte le pas en tablant sur 3,1 % en 2015, contre les 3,3 % attendus.

Conclusion : les taux d’emprunt pourraient se stabiliser car le prêt immobilier restera l’un des placements les plus intéressants pour une banque, cette année et l’année prochaine.

Quoi de neuf du côté des promos ?