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C’est reparti, les taux d’emprunt immobilier diminuent

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Même les prix des appartements parisiens deviennent plus abordables grâce à la baisse des taux

Même si l’on s’y attendait un peu, on est surpris par l’ampleur de la baisse des taux d’emprunt immobilier. En janvier la moyenne est descendue à 2,15 %, soit 5 points de base de moins qu’en décembre. Ces excellentes conditions profitent aux primo accédants ainsi qu’aux ménages aux revenus modestes, qui deviennent propriétaires en remboursant sur 20 à 25 ans.

Taux d’emprunt immobilier moyen sur 20 ans : 2,29 %

Après la baisse des taux entamée en janvier 2015, la tendance est légèrement remontée durant l’été, pour s’affaiblir en novembre et décembre. Puis le président de la BCE Mario Draghi a annoncé des mesures fortes, qui ont poussé la France à emprunter en dessous de 0,9 % sur 10 ans. Or les obligations d’État remboursables à 10 ans conditionnent indirectement les taux des crédits immobiliers.

À partir du 14 janvier le rendement de ces bonds d’État est descendu sous la barre des 0,9 % pour ne jamais y remonter, atterrissant même à 0,649 % le 29 janvier. Et pendant ce temps la France se payait le luxe de lancer un emprunt d’État à 0 %.

Toutes les conditions sont donc réunies pour que les banques disposent de trésoreries pas chères, dont elles se servent pour attirer de nouveaux clients. Leur cible : les primo accédants, si possible les jeunes couples, auxquels elles vont accorder un prêt immobilier de longue durée, afin d’en faire une clientèle fidèle, pendant de longues décennies.

Car avec une moyenne de taux nominal (hors frais et hors assurance) a 2,29 % sur 20 ans en janvier, il n’y a quasiment aucune chance pour que ces nouveaux emprunteurs aillent faire racheter leur crédit auprès de la concurrence dans quelques années.

À titre de comparaison, en décembre 2012 ceux qui avaient emprunté sur 20 ans avaient bénéficié de 3,40 %. Ils pourraient aujourd’hui faire racheter leur crédit immobilier par une banque concurrence, abaissant ainsi drastiquement leurs mensualités.

1,71 % pour les meilleurs profils bancaires

Le rapport de l’observatoire CSA/Crédit Logement, classe les emprunteurs en 4 groupes appelés quartiles. Le 4e représente les 25 % des moins bons profils, et le 1er représente les ménages disposant d’un fort apport personnel, d’une forte capacité d’épargne ainsi que d’une bonne stabilité professionnelle.

En janvier les meilleurs profils du 1er groupe ont pu obtenir un prêt immobilier à 2,21 % sur 25 ans. À l’autre bout de la chaîne, les moins bons profils du 4e groupe ont pu bénéficier de 3,04 %.

La différence se resserre sur les durées de 20 ans, avec 1,96 % pour les 25 % des plus chanceux, mais seulement 2,69 % pour les moins bons profils. Sur 15 ans on obtient le même écart, avec 1,71 % pour le 1er groupe, et 2,34 % pour le dernier.

Ils choisissent le prêt immobilier sur 20 à 25 ans

Avec des taux en baisse dans cette ampleur, les ménages sont de plus en plus nombreux à choisir des emprunts immobiliers remboursables sur 20 à 25 ans. Ce choix est d’ailleurs typique de la primo accession, et plus particulièrement des jeunes ménages qui disposent de peu d’apport personnel. Mais il y a également ceux qui se rendent compte qu’il est préférable de placer une partie de leur apport sur un support bancaire, et de rallonger la durée des remboursements.

Prenons l’exemple d’un couple du 4e groupe, celui des moins bons profils d’emprunteur. S’il dispose d’une épargne de 25 000 €, il pourra alors jeter son dévolu sur un bien immobilier à 250 000 €. Il pourra ainsi prendre en charge les frais de notaire, et obtenir de sa banque ou d’une autre un financement sur la totalité du prix du logement, si toutes les conditions de solvabilité sont réunies.

S’ils choisissent de rembourser sur 25 ans et qu’ils obtiennent le taux moyen de leur quartile, soit 3,04 %, ils auront des mensualités de 1191 €, hors assurance. Pour obtenir leur emprunt immobilier facilement, ils choisiront sans doute l’assurance proposée par leur banque, quitte à en changer dans l’année comme le leur permet la loi Hamon. Admettons que la police de la banque leur coûte 0,36 % sur le capital emprunté, ils rajouteront donc ainsi 75 € par mois, ce qui leur donnera des mensualités totales de 1256 €.

Ils seront en mesure d’obtenir ce prêt si leurs revenus imposables nets sont d’au  moins 3810 € à eux 2, pour représenter ainsi 33 % d’endettement maximum.

Et ils pourront même revendre dans 5 ans

À la fin de la 5e année, il leur restera 214 000 € à rembourser. S’ils décident de déménager, et  en admettant qu’ils vendent leur logement au prix qu’ils l’ont acheté, il leur restera environ 32 400 € en comptant les pénalités de remboursement anticipé.

Ils récupéreront donc un apport personnel plus important que celui dont ils disposaient il y a 5 ans, et pourront ainsi s’installer dans un logement plus spacieux.

Quoi de neuf du côté des promos ?