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Les taux immobiliers remontent, les prix du m² aussi

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Les prix de l'immobilier devront muter pour s'adapter à la hausse des taux de 2017.

On s’attendait à une hausse des taux immobiliers au début de l’année 2017, et on risque d’être servi. Alors que les premiers signes faisaient acte d’un ajustement le mois dernier, voici que le baromètre du premier réseau de courtiers de France nous apporte une perle. À première vue les taux pourraient avoir bondi, dans un contexte où les prix du m² continuent leur ascension.

Des taux immobiliers en hausse de 20 points de base ?

Tous les mois Emprunter Malin analyse la tendance des taux des crédits à l’habitat du mois dernier, grâce aux chiffres de l’observatoire CSA/Crédit Logement. Le premier organisme de cautionnement de France est ainsi en mesure de rendre publique les moyennes des taux immobiliers, représentatives des 3/4 du marché. En décembre la barre était à 1,65 % sur 25 ans, 1,40 % sur 20 ans et 1,18 % sur 15 ans (net, hors frais).

Toutefois lors de son édition du 8 janvier, le premier réseau français de courtiers en crédit immobilier, CAFPI, rend public son propre baromètre avec des chiffres bien différents. Depuis le début janvier, la moyenne nationale serait à 2,12 % sur 25 ans, 1,80 % sur 20 ans, 1,63 % sur 15 ans. Une énorme différence, qui si elle confirme la hausse des taux immobiliers, ne doit pas être prise au premier degré.

Car la moyenne nationale ne concerne que les chiffres fournis par les banques. Sur le baromètre de CAFPI on peut voir que la fourchette des taux négociés est inférieure à la fourchette des moyennes observées par le CSA/Crédit Logement. Cette large différence entre les taux du mois dernier et ceux d’aujourd’hui, vient du fait qu’il s’agit de 2 organismes différents, ayant donc des données et des modes de calcul différents.

En revanche, la leçon à retenir est que les banques ont bel et bien l’intention de rehausser leurs barèmes de taux.

Pendant ce temps, les prix du m² décollent

L’avantage d’une économie de marché, donc non-régulée par une autorité, est qu’elle peut s’étendre rapidement. C’est ainsi que le marché du logement a véritablement décollé depuis la baisse des taux apparue au 1er trimestre 2015. De 700 000 transactions par an les études notariales ont fini par en enregistrer près de 840 000 transactions en septembre.

Mais l’inconvénient d’une économie de marché, est que les prix peuvent augmenter sans garde-fou. En 12 mois l’INSEE constate ainsi que les prix des maisons anciennes ont grimpé de +2 %, tandis que ceux des appartements gagnaient +1,4 %. Mais il ne s’agit que d’une moyenne nationale, en vérité les ménages se concentrent sur les zones urbaines au sein desquelles les prix du m² se lâchent.

D’après le baromètre LPI SeLoger, à Bordeaux les appartements se signeraient ainsi 9,5 % plus cher que l’année dernière. D’après le baromètre des notaires, les prix des appartements parisiens vont battre leur record à la hausse.

De son côté la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) fait état d’une hausse de +7,8 % du prix des appartements neufs au sein de l’Eurométropole de Strasbourg. L’agglomération urbaine de Lyon s’en sort un peu mieux avec +7,3 %. On se consolera en se disant qu’il est peut-être temps d’acheter dans la communauté d’agglomération d’Arcachon, après une baisse de -9,9 % sur 1 an.

Mais la poussée pourrait s’essouffler, comme le montre les dernières tendances sur 3 mois. La hausse des taux immobiliers, inévitable en 2017, pourrait obliger les vendeurs à stabiliser leurs prix afin de ne pas dépasser la capacité d’emprunt des acquéreurs.

Même tendance pour les prêts à la consommation

Une fois n’est pas coutume, la tendance des taux conso se détache de celle des taux immo. La Banque de France constate que le particulier a emprunté en moyenne à 3,96 % en novembre (hors crédits renouvelables), alors que les taux immobiliers étaient à la baisse. Peu importe, car les emprunteurs français bénéficient des meilleures conditions européennes.

Le découvert bancaire est remonté à 6,45 %, ce qui est beaucoup moins cher que les crédits de trésorerie renouvelable. Le consommateur semble en profiter car la population française a emprunté 4,8 % de plus que l’année dernière. On note surtout une forte progression du crédit pour voiture d’occasion, dans un contexte où le marché de l’automobile neuve bat son plein. Autant de signaux qui montrent que l’économie française se trouve peut-être à la sortie du tunnel.

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