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La quête de logements à meilleur prix pousse les Français à l’exode

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S'éloigner des centres-villes pour acheter une maison.

Si Paris se vide de ses habitants, c’est pour mieux remplir les 10 communes les plus peuplées de France. Les ménages vont y chercher des logements à meilleur prix, et finissent par faire monter la cote des maisons. Pour autant les effets de la démographie sur les prix de l’immobilier varient selon les villes. C’est ce que l’on constate en croisant le dernier recensement de l’INSEE et le baromètre des notaires.

Quand Paris devient inabordable

Les 100 premières communes de France en termes de taille, concentrent à elles seules 21,5 % de la population de France et d’outre-mer. Mais cette concentration n’est pas sans effet sur les prix de l’immobilier. Au 3e trimestre 2009 on devenait propriétaire à Paris pour un prix médian de 6150 €/m² (source : notaires). Au 3e trimestre 2014 il fallait débourser 8100 €/m², soit +32 % en 5 ans.

En revanche les salaires n’ont évolué que de +6,3 % (source : salairemoyen.com). L’INSEE constate que la capitale s’est ainsi vidée de 13 660 habitants entre 2009 et 2014. Aujourd’hui les cadres et professions libérales représentent près de 38 % de la population, les professions intermédiaires comptent pour 32,5 %, tandis que les employés ne sont que 15 %.

Des logements à meilleur prix au sein des plus grandes communes

La population s’est davantage concentrée sur les 6 à 10 communes les plus peuplées de France. Ces dernières ont ainsi gagné 57 613 habitants, améliorant leur solde démographique de +0,9 %. Les nouveaux arrivants y ont trouvé des logements plus abordables, à l’image de Montpellier ou le prix médian des appartements anciens se situe à 2540 €/m². À l’image également de Nantes où l’on ‘achète pour 2630 €/m².

Mais des taux de prêt immobilier au plus bas ont attiré de nouveaux acheteurs sur le marché. Le ticket d’entrée a ainsi bondi de +6,5 % en 3 mois à Strasbourg (2530 €/m²), et de +7,9 % à Lille (3000 €/m²). Dans ce contexte certain ménages pourraient s’éloigner encore des grandes unités urbaines. L’INSEE constate ainsi que les 1000 communes les plus peuplées concentrent 50,1 % de la population. Et pourtant elles ne représentent que 2,8 % parmi les 35 868 communes de France.

Quand la démographie fait varier les prix du m² en sens inverse

Parmi les plus grandes villes de France, Toulouse affiche une croissance démographique de +1,2 % en 5 ans. À l’inverse Pau se vide de -1,3 % de ses habitants. Et pourtant dans la ville rose les prix des maisons perdent -5,7 % sur 1 an, avec des transactions de 275 000 € de médiane. Les appartements décrochent de -0,6 % sur 3 mois, à 2500 €/m².

Pendant ce temps, Pau propose des logements à meilleur prix dont la cote est en train de bondir. Les transactions sur les maisons grimpent de +9,4 % en 1 an, à 212 000 €. Les appartements changent de propriétaire pour 1480 €/m², en hausse de +9,7 % 3 mois.

Dans le cas de Toulouse, les familles ont tendance à s’établir en périphérie urbaine, pour trouver plus d’espace.

S’éloigner des centres-villes pour acheter une maison

Les familles recherchent surtout des maisons. Près de 57 % des demandes de prêt immobilier envoyées via Emprunter Malin, concernent des maisons particulières. Or au sein des grandes unités urbaines, les logements au meilleur prix se trouvent à quelques stations de transport en commun.

En région parisienne, si les maisons se vendent à 545 300 € à Colombes (92), le budget descend à 267 000 € à Éragny (95). Et dans certains endroits de France, on obtient même un bout de jardin aux portes d’une des communes les plus peuplées.

L’INSEE constate ainsi que la population de Nantes varie de +1,1 % entre 2009 et 2014. Ainsi à La Chapelle sur Erdre (44), les notaires enregistrent le prix médian d’une maison à 295 000 €, 17 % moins cher qu’à Nantes. Les ventes se concentrent donc à 46,2 % sur des 6 pièces et plus. L’envers de la médaille est que cet eldorado attire du monde. En 1 an les prix ont ainsi bondi de +7,5 %.

Où trouver des logements à meilleur prix ?

En 5 ans la ville de Tulle (19) s’est vidée de 7 % de ses habitants. Il reste ainsi 15 144 âmes, qui achètent des appartements pour 760 €/m² et des maisons entre 64 000 € et 136 000 €. Quitte à choisir des logements à meilleur prix, autant privilégier les grandes surfaces. Les acheteurs se concentrent donc à 67 % sur les maisons de 5 pièces et plus.

À Épinal (88), on a vu le départ de 610 habitants seulement en 5 ans. Ceux qui reviennent achètent des maisons de 5 pièces et plus entre 92 000 € et 155 000 €. Ceux qui préfèrent les appartements déboursent entre 750 €/m² et 1190 €/m². À ce prix-là, on n’a même pas un parking à Paris.

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