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Logements vacants : nouveau dispositif d’incitation fiscale Cosse

Les logements vacants ont souvent besoin de travaux de rénovation.

D’après les chiffres de l’INSEE, la France compterait 3,9 millions de logements vacants, un chiffre en progression de +1,4 %. Afin de les remettre sur le marché de la location, la ministre Emmanuelle Cosse a donc inclus un dispositif fiscal au sein du projet de loi des finances 2017. Le principe s’appuie sur celui de la convention Anah (Agence Nationale l’Amélioration de l’Habitat), déjà en place.

De 30 % à 85 % d’abattement sur les revenus locatifs bruts

Vivre dans un bassin économique qui crée de l’emploi, signifie se loger au sein de zones géographiques où la demande est supérieure à l’offre. En conséquence les loyers ont tendance à être plus élevés qu’ailleurs. Quant aux prix de l’immobilier neuf, ils peuvent dépasser de 40 % ceux des logements anciens.

C’est dans ce contexte que la ministre du logement, Emmanuelle Cosse, remet la convention Anah au goût du jour. Cette convention permet déjà des abattements fiscaux de 30 % à 85 %, aux propriétaires qui louent leur logement sans dépasser un plafond. Cette fois-ci l’objectif est de s’adresser aux propriétaires de logements vacants, en leur proposant la même gamme d’abattement s’ils remettent l’habitation sur le marché locatif.

Ils ne seraient ainsi imposés sur leurs revenus fonciers bruts qu’à hauteur de 70 % s’ils choisissent le barème de loyer intermédiaire. Ils ne seront imposés qu’à 30 % s’ils choisissent les barèmes social ou très social. Et s’ils confient un mandat de gestion à un organisme public comme Solibail, ils ne seront imposés qu’à 15 % des revenus locatifs.

Quoi de neuf dans le dispositif fiscal d’Emmanuelle cosse ?

Le dispositif fiscal qui devrait entrer en vigueur début 2017, n’est pas à proprement parler destiné à l’investissement locatif. Il concerne les propriétaires possédant déjà un logement ne constituant pas leur résidence principale ou secondaire, et laissé vide. Il est difficile pour l’instant de trouver des informations de source officielle. Sur le site du ministère du logement, on ne voit qu’un paragraphe qui nous apprend que le dispositif devrait être disponible « à partir du 31 janvier 2017 ».

Au sein du projet de loi de finances rectificative, on peut lire une mention précisant un abattement de « 15 % des revenus bruts des logements donnés en location dans le cadre d’une convention mentionnée à l’article L3 121–4 du code de la construction et de l’habitation ». On voit que cet abattement est porté à 50 % dans le cadre de la convention « mentionnée à l’article L3 121–8 ». On apprend également que la convention doit être conclue « entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019 ».

On en conclut qu’il ne manque plus qu’un décret pour lancer officiellement le dispositif d’incitation fiscale d’Emmanuelle Cosse.

Toujours plus de logements vacants en France

Les relevés de l’INSEE sur le parc de logements sont arrêtés au 1er janvier 2016. L’institut comptabilise ainsi 35,4 millions d’habitations en France, départements d’outre-mer inclus. Ce chiffre inclut 82,3 % de résidences principales, 9,4 % de résidences secondaires et occasionnelles, et 8,3 % de logements vacants.

Si le nombre de résidences principales augmente de +1,1 % en 1 an, la progression des logements vacants est plus forte. L’INSEE constate que le nombre d’habitations vides grossit de +1,4 % sur la même période. Dans les départements d’outre-mer, il y aurait même 108 000 logements vacants, représentant ainsi 12,2 % du parc total, en progression annuelle de +3 %.

Peur des travaux, peur des locataires

Il est difficile de déterminer avec précision ce qui empêche les propriétaires de louer un bien immobilier inhabité. Toutefois il est clair qu’un obstacle financier se présente dans tous les cas. Car la plupart des logements vacants a besoin de travaux, ce qui représente un budget non négligeable. Et pourtant des dispositifs d’aide existent, notamment une prise en charge gratuite d’une partie des travaux par la convention Anah. De plus les prêts à taux zéro cumulables avec des crédits d’impôt sont reconduits en 2017.

Mais il y a aussi la loi ALUR de l’ancienne ministre du logement Cécile Duflot, qui continue d’imposer ses complications administratives. Beaucoup de propriétaires ne disposent pas des connaissances nécessaires pour comprendre les nombreuses mises aux normes et la panoplie de diagnostics techniques qui les précède. D’autant plus que les professionnels spécialistes ne sont pas toujours à la hauteur de la tâche.

Enfin la peur des abus du locataire continue de peser sur les épaules du propriétaire bailleur. Dégradations, non-paiement du loyer et des charges sans possibilité d’éviction, telle est l’image de l’immobilier locatif. Et pourtant l’État peut se porter garant sur les défauts des locataires. En supplément le bailleur a toujours la possibilité de choisir les personnes avec qui il signe.

Il reste donc du chemin à faire pour les convaincre de remettre leurs logements vacants sur le marché locatif. Emmanuelle Cosse s’est ainsi fixée l’objectif de 50 000 habitations louées Jusqu’à la fin 2017.

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