Les conditions de la loi Pinel ont été pensées pour s’adapter à la majeure partie du marché locatif français. Qualité énergétique du logement, emplacement géographique, plafond de loyer, les règles sont nombreuses mais simples. Voici ce que vous devez faire pour être éligible au dispositif.
1- Choisir le bon programme immobilier
Logement neuf ou ancien
La loi Pinel s’adresse aux logements neufs et anciens. Toutefois les maisons neuves sont exclues du dispositif, seuls les appartements neufs et en VEFA y sont désormais inclus.
Le logement ancien doit avoir fait l’objet de travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Le chantier doit être achevé le 31 décembre de la 2e année après l’acquisition de l’immeuble.
Exemple : un local est acheté le 15 décembre 2021 puis rénové pour être loué selon les conditions de la loi Pinel, doit être prêt le 31 décembre 2023.
S’il s’agit d’un logement que vous faites construire, il doit être achevé dans les 30 mois suivant la date d’obtention du permis de construire.
S’il s’agit d’un logement en VEFA (vente en état de futur achèvement), il doit être achevé dans les 30 mois qui suivent la signature de l’acte définitif de vente.
Pour info : dans le cadre du financement d’une construction ou d’une rénovation, la banque propose un étalement des mensualités jusqu’à la remise des clés. Une formule pratique, mais qui comporte le paiement d’intérêts intercalaires.
Emplacement
La première condition pour qu’un ensemble immobilier soit éligible à la loi Pinel, est de se trouver sur la bonne zone géographique. Seules 3 zones sont concernées :
- Zone A : certaines agglomérations de Paris et du Genevois français, la Côte d’Azur, plus quelques autres communes tendues.
- Zone A bis : Paris et 76 communes de sa région.
- Zone B1 : certaines communes de la grande couronne parisienne, des départements d’outre-mer, ou plus généralement les agglomérations où les loyers et les prix des logements sont élevés.
Attention toutefois, même au sein des ces zones il y les bons et les mauvais plans.
Prix de vente
Les conditions de remises d’impôts de la loi Pinel s’appliquent sur un prix plafond :
- 300 000 € maximum pour le prix de vente.
- 5500 €/m² maximum.
L’investisseur qui achète un logement au-delà de ces limites sera toujours éligible au dispositif, toutefois la défiscalisation ne s’appliquera pas au-dessus des plafonds.
Pour info : d’après le Commissariat Général au Développement Durable, au 2e trimestre 2021 les prix des appartements neufs allaient de 3814 €/m² à 6997 €/m² selon les zones, consultez le rapport ici.
2- Conditions de location en loi Pinel
Date butoir
La mise en location d’un logement Pinel doit intervenir au plus tard :
- 1 an après la date d’achèvement de l’immeuble, pour les constructions, rénovations et achats en VEFA.
- 1 an après l’acquisition pour les logements acquis neufs et déjà construits.
Revenus des locataires
Les revenus de l’ensemble des personnes destinées à occuper les lieux, ne doivent pas dépasser le plafond en vigueur.
Par exemple, en zone B1 un couple avec une personne à charge ne doit pas percevoir plus de 50 233 € par an. Cela représente 2093 €/mois par personne, ce qui correspond à une majorité de ménages.
Plafond de loyer
Les conditions de la loi Pinel incluent un loyer calculé sur la base d’un plafond, mais qui peut être majoré en fonction de la surface du logement :
- Zone A : 13,04 €/m².
- Zone A bis : 17,55 €/m².
- Zone B1 : 10,51 €/m².
Ce loyer peut être majoré selon la formule mathématique suivante : 0,7 + (19 / surface). Par exemple, un appartement de 50 m² en zone A peut être loué jusqu’à 1,08 de majoration, soit jusqu’à 14,08 €/m².
Usage du logement
Autre condition importante de la loi Pinel : le locataire doit faire du logement sa résidence principale, c’est-à-dire celle où :
- Il réside habituellement et effectivement avec sa famille.
- Il y a le centre de ses intérêts professionnels et matériels.
Pour info : la loi Pinel permet à l’investisseur de louer à ses ascendants et descendants. Ces derniers ne doivent pas faire partie de son foyer fiscal, leurs revenu doivent respecter les barèmes.
3- Respecter les durées de mise en location
La condition à la remise d’impôt en loi Pinel est la mise à disposition du logement sur le marché locatif pendant au moins :
- 6 ans,
- 9 ans,
- 12 ans.
L’investisseur peut donc louer de la 1ère à la 6e année et sortir du dispositif la 7e année. Il sera alors libre d’appliquer des loyers au-delà du plafond, à condition de changer de locataire. Il pourra également reprendre le logement pour son usage.
S’il le loue à partir de la 7e année, il est reparti jusqu’à la fin de la 9e. Puis s’il le loue au-delà, il doit s’engager de la 10e à la 12e. Une fois passée la 12e année il n’est plus tenu à aucune des obligations de la loi Pinel.