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Le mandat immobilier limité par la Cour de cassation

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Désormais les acheteurs ne s'engagent qu'au travers d'un contrat.

Près de la moitié des français font appel à un agent pour vendre leur logement. Ils lui confient alors un mandat immobilier, conférant à l’intermédiaire l’exclusivité de la vente de leur bien. Sans ce document officiel, l’acheteur potentiel n’est pas tenu de passer par l’agent, même s’il effectue une offre par écrit. Cette jurisprudence vient d’être confirmée par la Cour de cassation, dans une affaire plutôt inhabituelle.

Des acheteurs pas très fidèles

Tout commence en 2010, lorsqu’un couple de Rouen confie la vente de sa maison à un professionnel local, le cabinet Delaitre. Les propriétaires leur octroient l’exclusivité au travers d’un mandat immobilier. Les visites s’enchaînent sans grand succès, jusqu’à ce qu’un couple d’acheteurs envoie une offre d’achat par courrier à l’intermédiaire.

La mise à prix est de 483 000 € dont 23 000 € de commission, soit 460 000 € net vendeur. Le couple d’acheteurs en propose 460 000 € commission incluse, soit 437 000 € net vendeur. Dans leur courrier daté du 1er avril 2010, il précise que son offre est valable jusqu’au 6 avril suivant.

Et puis il se passe quelque chose de curieux. Le lendemain même, soit le 2 avril 2010, ce même couple d’acheteurs envoie une offre supérieure à une agence concurrente : Actuel Immobilier. Il propose de boucler l’affaire pour 475 000 €, dont une commission de 8 000 €, pour un net vendeur de 467 000 €.

Les propriétaires acceptent, l’agence concurrente remporte la vente et la commission. Frustré, le cabinet Delaitre assigne les acheteurs en justice, afin de leur réclamer le manque à gagner de la commission perdue.

Après expiration du mandat immobilier : plus rien

Ce que le cabinet a oublié de prendre en compte, est qu’il a fait visiter les lieux à ce couple d’acheteurs après expiration du mandat immobilier. Ce premier agent contacté pensait que le simple fait d’effectuer cette prestation et de recevoir une offre écrite les liait à l’acheteur, et pourtant.

Un premier tribunal donne raison à l’agent immobilier, la cour d’appel de Rouen lui donne tort, et la Cour de cassation confirme le 6 avril 2016. Dès lors que le mandat immobilier est périmé, l’acquéreur potentiel peut effectuer des « sauts d’agents », en toute légalité.

Si l’on a du mal à comprendre le comportement de ces acheteurs, qui changent d’agence du jour au lendemain pour au final payer 15 000 € de plus chez les concurrents, il reste que jurisprudence est faite. Une décision à l’avantage des particuliers et au détriment des professionnels, ce qui n’est pas toujours le cas devant les plus hautes magistratures.

La portée du mandat immobilier limitée

Il est toujours clair que l’exclusivité d’un logement se fait par mandat immobilier. Depuis l’arrêt de la Cour de cassation, à son expiration plus rien ne lie vendeurs et acheteurs à l’intermédiaire.

Si l’acheteur émet une offre écrite, il a tout à fait le droit d’aller faire une offre à un intermédiaire concurrent, dès lors qu’aucun contrat ne l’interdit. Une nouvelle sans doute intéressante pour cette majorité d’investisseurs immobiliers qui passe par un agent.

Il existe 2 familles de mandats, simple ou exclusif. La formule simple permet à un acheteur ou un vendeur d’autoriser un intermédiaire à le représenter sans toutefois en avoir l’exclusivité. Un vendeur peut ainsi confier un mandat simple à plusieurs agents, afin d’augmenter ses chances de vendre.

S’il lui confie l’exclusivité, il ne peut pas vendre son logement seul ou par l’intermédiaire d’un cabinet concurrent. S’il le fait, il serait financièrement responsable envers son mandaté.

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