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Combien pouvez-vous négocier sur un bien immobilier aujourd’hui ?

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La différence entre le prix affiché d’un logement et son prix de vente en dit beaucoup sur la fluidité du marché. D’après le baromètre ORPI–Explorimmo–le Figaro, un bien immobilier se négocie à 4,5 % aujourd’hui, contre 4,74 % en avril. L’étau se resserre, mais de Bordeaux à Strasbourg en passant par Lille, il persiste encore que de grandes différences entre les villes de France, voici le palmarès.

1- Négocier -8,30 % sur les 5 pièces à Bordeaux

Qui l’eût cru, la capitale mondiale du vin qui ne cache pas ses ambitions européennes, la seule chez qui les prix de l’immobilier augmentent déjà depuis plusieurs mois, est en tête du classement.

Toutefois la négociation sur les biens immobiliers de Bordeaux reste à 4,80 % de moyenne. Les bonnes affaires se trouvent surtout du côté des grandes surfaces familiales concurrencées par les maisons de l’agglomération, et les studios qui peinent face aux avantages fiscaux de l’investissement locatif neuf.

À Bordeaux, il est possible de négocier :

  • 8,30 % sur un T5 et plus (405 090 €),
  • 5,05 % sur un studio (94 945 €),
  • 2,5 % sur un T3 (208 825 €,
  • 2,5 % sur un T2 (146 210 €),
  • 1,40 % sur un T4 (250 630 €).
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De 3,90 % à 6,80 % à Lille

2- Négocier -6,80 % sur un bien immobilier à Lille

La capitale des ch’tis compte 228 000 habitants en 2012, et 1 166 000 sur son aire urbaine. La démographie augmente tranquillement de +0,3 %, mais l’on ne compte pas moins de 655 000 logements sur la métropole.

Le taux de chômage sur l’aire urbaine atteint 15,7 %, et 18 % sur la municipalité. Les notaires constatent que le prix médian des appartements anciens descend de -3,2 %, à 2820 €/m². Même constat de chute du côté des maisons anciennes, qui après -3,4 % atterrissent à une transaction médiane de 170 000 €.

Dans ce contexte les acheteurs immobiliers sont en position dominante, en moyenne ils négocient :

  • 6,80 % sur les T5 et plus (218 385 €),
  • 6,05 % sur les T4 (188 000 €),
  • 4,15 % sur les T3 (173 150 €),
  • 4,05 % sur les studios  (87 770 €),
  • 3,90 % sur les T2 (118 960 €).
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De 2,60 % à 6,30 % à Nantes

3- Négocier un bien immobilier de 6,30 % à Nantes

La qualité de vie nantaise attire de plus en plus de ménages, particulièrement venus de la région parisienne. La population intra-muros varie de +0,6 % par an, celle de son aire urbaine augmente de +1,5 %. Dans ce contexte la demande est forte sur le marché du logement, mais comme disent les notaires de l’Ouest « à Nantes la reprise des volumes n’a pas suffi à enrayer l’érosion des prix ».

Les études constatent ainsi que les maisons anciennes se vendent en médiane 2% moins cher, à 245 000 €. De leur côté les appartements anciens sont quasi stables à 2490 €/m².

C’est dans ce contexte et malgré un marché dynamique, le baromètre des écarts de prix fait état d’une négociation moyenne de :

  • -6,30 % sur les T5 (266 500 €),
  • -4,55 % sur les T2 (121 000 €),
  • -2,3 % sur les T3 (142 430 €).
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De 3,90 % à 6,20 % à Nice

4- Acheter un logement à -6,20 % à Nice

Pouvoir se rendre à la plage en 10 min et au ski en 1h30, ça se paye. N’oublions pas non plus une activité économique soutenue permettant d’imposer 65,6 % des ménages fiscaux dans l’aire urbaine et 61,4 % sur la commune. Mais la population niçoise ne se maintient que grâce à un solde naturel positif, car l’aire urbaine perd 0,1 % de sa population annuelle.

D’après les chiffres des notaires c’est à Nice que les appartements anciens sont les plus chers de France derrière Paris, avec 3470 €/m². S’ils ne sont globalement en baisse que de – 0,6 % sur 1 an, le baromètre des écarts de prix note que les acheteurs se montrent intraitables, quelque soit la surface.

À la fin septembre, les biens immobiliers de Nice se sont négociés à :

  • 6,20 % sur les T5 (546 500 €),
  • 5,40 % sur les T4 (345 200 €),
  • 5,25 % sur les studios (112 250 €),
  • 4,10 % sur les T2 (178 550 €),
  • 3,90 % sur les T3 (259 115 €).
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De 2,50 % à 5,60 % à Strasbourg

5- Des négociations jusqu’à 5,60 % à Strasbourg

Si les notaires constatent que le prix médian des appartements anciens gagne +3,1 % à Strasbourg, les acheteurs ne s’en laissent pas compter. Certes les populations communales et de l’air urbaine augmentent d’année en année, mais c’est surtout grâce à un solde de variations naturel positif (différence entre naissances et décès). Ils sont ainsi près de 309 000 ménages à se partager environ 367 000 logements en 2012 dans l’aire urbaine, dont pas moins de 91 % sont des résidences principales.

Il y a peut-être moins d’acheteurs qu’ailleurs à Strasbourg, toutes proportions gardées, mais l’immobilier neuf y est actif. La FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) enregistre un prix de vente moyen à 3409 €/m², en recul de -4,6 % sur 1 an.

Et même avec une différence de prix de 1000 €/m² par rapport à l’ancien, les vendeurs négocient férocement :

  • 5,60 % sur les T5 et plus (348 355 €),
  • 5,10 % sur les studios (60 705 €),
  • 3,95 % sur les T2 (110 520 €),
  • 3,70 % sur les T3 (183 310 €)
  • 2,5 % sur les T4 (202 005 €).
Quoi de neuf du côté des promos ?