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Investir en loi Pinel : classement des meilleurs rendements locatifs par ville

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À Lille, le rendement locatif peut-être plus intéressant qu'ailleurs. © JRassaerts - Fotolia.com

Le rendement d’un investissement locatif en loi Pinel dépend notamment du prix d’achat et du plafond de loyer. Avec des programmes neufs vendus du simple au double selon les villes, les rendements eux aussi font le grand écart. Voici le classement de 22 communautés urbaines, en se basant sur les prix moyens constatés par la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers).

Classement des rendements locatifs en loi Pinel par communauté urbaine

1- Lille : 4,64 %

La FPI relève un prix moyen de 3228 €/m², dans la communauté urbaine de Lille, en augmentation de +0,9 %. Avec un loyer moyen de 12,50 €/m² car la capitale des ch’tis se trouve en zone A, le rendement locatif en loi Pinel est donc le meilleur du classement, avec 4,64 %.

Ces chiffres s’entendent bruts de charges de copropriété, mais ne prennent pas non plus en compte la remise d’impôt. Au final, selon l’apport initial et selon le taux du prêt immobilier locatif, le retour sur investissement pourrait être bien plus intéressant.

2- Caen 4,11 %

La 2e place du classement des villes les plus rentables en loi Pinel, est la capitale des Normands. La ville de Caen jouit de prix de l’immobilier neuf attractifs, à 2937 €/m² ils se situent parmi les plus bas de France. Ils ont d’ailleurs baissé de -2 %, et permettent désormais une rentabilité de 4,11 %. Le propriétaire bailleur peu louer à 10,07 €/m², car il se trouve en zone B1.

3- Orléans 4,04 %

Dans la communauté urbaine des Pays de la Loire, on trouve des prix de l’immobilier neuf à 2,986 €/m². Ils ont baissé de –1,4 %, ce qui permet à l’investisseur d’obtenir un rendement de 4,04 %. Orléans se trouve en zone B1, le loyer est donc plafonné à 10,07 €/m².

4- Montpellier 4 %

La ville étudiante de l’Hérault prend une très honorable 4e place. Elle arrive à ce niveau de rentabilité grâce à des prix avoisinant les 3678 €/m², pour un loyer Pinel à 12,50 €/m² (zone A). Montpellier permet ainsi un rendement de 4 %, qui peut d’ailleurs monter dans les petites surfaces, justement prisées par les étudiants.

Et justement, le prix des programmes neufs a gagné +3,8 % en 2015.

5- Le havre 3,96 %

La ville portuaire du Havre a vu les prix de ses programmes immobiliers neufs bondir de +9,5 % en 1 an. Elle perd donc en rentabilité, mais se maintient en bonne position grâce à un loyer Pinel établit à 10,07 €/m², comme toutes les villes de la zone A. Pour acheter un bien immobilier neuf au Havre, il faut désormais compter sur 3044 €/m².

Chiffre intéressant : 53,3 % des ménages y sont propriétaires, moins que la moyenne nationale. De plus le parc immobilier havrais compte un taux de vacance moyen de 6,8 %.

6- Clermont-Ferrand 3,95 %

Doté d’une industrie et d’un bassin d’emploi résistant, notamment grâce à la présence de nombreuses administrations, Clermont-Ferrand prend la 6e place du classement. Elle doit à des prix de l’immobilier neuf abordables à 3053 €/m², attention toutefois ils ont déjà augmenté de +4 % en 1 an.

On peut louer à 10,07 €/m² en loi Pinel, par exemple aux 52,8 % de ménages qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale. Attention toutefois, on compte 8,3 % de logements inoccupés.

7- Angers 3,93 %

La douceur angevine attire les familles, l’aire urbaine se développent dans un mouvement coordonné et durable. C’est dans ce contexte que les prix de l’immobilier neuf descendent de – 2,1 % pour s’établir à 3073 €/m². On peut y louer à 10,07 €/m² en loi Pinel, le rendement locatif en loi Pinel reste donc intéressant, d’autant plus que la part de logements vacants n’est que de 6,4 %.

Pour ne rien gâter, seuls 45 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale.

8- Lyon 3,92 %

Investir dans l’immobilier à Lyon, c’est choisir la sécurité d’un fort bassin d’emploi, mais il convient de bien choisir sa cible. dans la 3e agglomération la plus peuplée de France, on trouve des rendements plus ou moins bons.

Toujours est-il que la loi Pinel permet de louer à 12,50 €/m², et que l’on pourra acheter pour 3822 €/m². Mais le succès est au rendez-vous dans une zone où le foncier se libère difficilement. Ainsi les prix des programmes ont gagné +2,2 % en 1 an.

9- Marseille 3,9 %

Le seul reproche que l’on peut faire à Marseille, c’est de présenter un taux de chômage plutôt élevé. En revanche l’aire urbaine renferme une forte concentration de ménages, dont seulement la moitié est propriétaire.

Les prix de l’immobilier neuf ont tout doucement évolué de +0,2 %, pour atteindre 3839 €/m². L’air urbaine de la cité phocéenne étant établie en zone A, la loi Pinel permet un loyer de 12,50 €/m², ce qui sauve le retour sur investissement.

10- Rouen 3,9 %

Jadis cité prospère grâce à son emplacement imbattable sur la Seine, Rouen a su conserver son équilibre entre charme et développement. Aujourd’hui les prix des programmes neufs ont baissé de -2,4 %, ils se stabilisent à 3097 €/m². Avec un loyer Pinel autorisé à 10,07 €/m², le rendement est au rendez-vous.

11- Tours 3,87 %

Le rendement d’un investissement locatif neuf dans l’aire urbaine de la belle tourangelle, souffre de prix des logements encore un peu élevés. Toutefois à 3121 €/m², ils sont en baisse de -1,4 %. Tours étant située en zone B1, l’investisseur peut proposer un loyer de 10,07 €/m².

12- Saint-Malo 3,64 %

Chez les malouins aussi les prix sont en train de s’ajuster à la baisse. Ils ont perdu -2 % sur les programmes neufs, et arrivent désormais à 3316 €/m². Saint-Malo bénéficie du dynamisme économique de sa grande voisine Rennes, mais surtout de son activité portuaire, touristique et industrielle.

Les loyers permis de 10,07 €/m² maintiennent l’investisseur dans sa course au rendement.

13- Rennes Métropole 3,6 %

Ce ne sont pas les programmes immobiliers qui manquent à Rennes métropoles. Les promoteurs font tourner les grues dans le ciel, sous l’inquisition de la municipalité qui entend se développer en harmonie avec l’environnement, et dans le respect de l’humain.

Cité universitaire, ville habituée des classements des endroits les plus agréables à vivre, forcément l’ancienne capitale des ducs de Bretagne voit les prix de son immobilier neuf grimper régulièrement. Après une hausse de +1,8 %, ils s’établissent désormais à 3355 €/m². Il s’agit d’une zone Pinel B1, l’investisseur louer à 10,07 €/m².

14- Strasbourg 3,6 %

Pour le monde entier, la capitale de l’Europe c’est Bruxelles. Mais pour les Français, c’est Strasbourg. Ville universitaire, servie par de nombreux secteurs industriels, la capitale de l’Alsace a le vent en poupe. La région est parmi celles qui délivrent le plus de permis de construire, et qui démarre le plus de chantiers.

Le volume permet de baisser les prix de -0,6 %, désormais à 3351 €/m². L’investisseur se trouvant en zone B1, pourra louer à 10,07 €/m², ce qui lui permettra un bon rendement une fois les remises d’impôt de la loi Pinel appliquées.

15- Toulouse 3,58 %

On dit que pour réussir un investissement locatif, il convient de viser un bon bassin d’emploi. L’aire urbaine de Toulouse répond à ce facteur, grâce notamment à sa célèbre industrie aéronautique. Le dynamisme économique et la douceur de vivre attire un solde migratoire de +1,4 %.

À ce niveau le prix des biens immobiliers neufs atteints 3371 €/m², en augmentation de +0,7 %. Toulouse et la plupart de son aire urbaine se trouvent en zone B1, les loyers pratiqués en loi Pinel peuvent atteindre 10,07 €/m².

16- Besançon 3,48 %

Non seulement il ne fait pas forcément froid dans le Doubs, mais en plus un logement éligible à la défiscalisation Pinel doit être isolé en RT 2012. Un bon argument pour l’investisseur, qui devra toutefois se contenter de louer à 8,75 €/m², pour acheter à 3017 €/m².

À ce prix-là la rentabilité se trouve handicapée, toutefois les remises d’impôt peuvent faire pencher la balance en sa faveur. Et comme les choses sont bien faites, les prix sont en baisse de -0,8 %.

17- Grenoble 3,45 %

Investir dans l’immobilier locatif à Grenoble, c’est choisir la sécurité d’un grand bassin d’emploi. Mais cet emplacement géographique idéal à un prix : 3500 €/m² pour un programme neuf. La bonne nouvelle est qu’il a baissé de -1,9 %, qui permet de retrouver un peu plus de rendement.

Pour qui veut bénéficier des remise d’impôt de la loi Pinel, il sera nécessaire de ne pas dépasser 10,07 €/m² de loyer, car nous sommes en zone B1.

18- Bordeaux 3,44 %

Au 4e trimestre 2015, les prix de l’immobilier neuf se sont un peu calmés à Bordeaux. Ils ont baissé de -0,1 %, pour atterrir à 3512 €/m². Avec un loyer Pinel plafonné à 10,07 €/m², la rentabilité est légèrement affectée.

Quoiqu’il en soit les investisseurs choisissant d’acheter dans la bonne zone pourraient se retrouver gagnants sur la longue durée. De plus le solde démographique de l’aire urbaine de Bordeaux atteint +0,6 %, ce qui représente une belle réserve de locataires potentiels.

19- Nantes 3,39 %

On pourra être surpris de retrouver l’un des poumons économiques de l’Ouest à la 19e place. Pourtant chiffres à l’appui, le rendement d’un investissement locatif en loi Pinel à Nantes se limite à 3,39 %. C’est que les prix de l’immobilier neuf atteignent 3562 €/m², après une poussée de +2,5 % l’année dernière. Or La capitale des Pays de la Loire se trouve en zone B1, on doit donc se limiter à un loyer de 10,07 €/m².

Mais comme pour Bordeaux et Rennes, la remise d’impôt vient largement compenser ce plafonnement, et si l’on vise au bon endroit la plus-value pourrait être rendez-vous dans quelques années.

20- La Rochelle 3,09 %

Habiter entre mer et campagne, se promener sur la plage et assister au départ de régates de renommée internationale, ça se paye. À la Rochelle il faudra compter sur 3900 €/m² pour un bien immobilier neuf, après une déflation bienvenue de -4,2 %. Il reste que le rendement dépasse tout juste les 3 %, dû à un loyer Pinel plafonné à 10,07 €/m².

21- Nice 2,87 %

Ville étudiante, ville touristique, aire urbaine industrialisée, localisation idéale entre mer et montagne, Nice a tout de l’endroit rêvé pour vivre.

Alors bien entendu ses prix de l’immobilier atteignent des records, faisant plonger le rendement locatif. Et pour ne rien arranger ils ont gagné +1,3 % l’année dernière. Dans son aire urbaine les programmes neufs coûtent même plus chers qu’en région parisienne, à 5225 €/m². Heureusement que le loyer Pinel permet aux propriétaires bailleurs de demander 12,50 €/m² à leurs locataires.

22- Arcachon 2,63 %

La dernière du classement est une région célèbre pour ses huîtres, son tourisme, ses grandes vagues, ses campings et ses dunes. Au vu du prix des terrains constructibles, on n’est que peu étonné de devoir débourser 4579 €/m² pour acheter un logement neuf que l’on proposera en location.

La bonne nouvelle est que le prix a justement perdu -7,1 % en 1 an. C’est que l’on ne peut louer qu’à 10,07 €/m², si l’on souhaite profiter des remises d’impôt de la loi Pinel.

Précision et méthodologie

Ce classement des villes de province offrant la meilleure rentabilité locative en loi Pinel, est à titre indicatif. Ces chiffres concernent les aires urbaines, et se basent sur le prix du m² moyen tel qu’annoncé par la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI).

Les ménages intéressés doivent réaliser que les prix diffèrent d’un programme à l’autre, et d’un quartier à l’autre au sein d’une même ville. Le rendement peut être meilleur en agglomération, tout dépend du prix d’achat.

Cela dit d’autres facteurs sont à prendre en compte au moment de choisir un bien immobilier neuf à acheter pour le louer. L’emplacement, la présence de commerces et de services, la réputation du promoteur, sont autant de facteurs à scruter à la loupe.

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