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Investir en Pinel pour louer à ses enfants, mode d’emploi

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L’un des principaux avantages à investir en loi Pinel, est la possibilité qu’ont les parents propriétaires de louer à leurs enfants. Mais attention, car il ne s’agit pas d’un hébergement gratuit, et en supplément les enfants doivent répondre aux critères de sélection. Voici la liste des précautions à prendre et des erreurs à ne pas faire.

À faire : investir en loi Pinel et effectivement louer à ses enfants

À partir du moment où les parents reçoivent les remises d’impôts de la loi Pinel, ils sont tenus de respecter les obligations du dispositif. S’ils ne le font pas, ils devront rembourser le Trésor public, et pourront même s’exposer un redressement supplémentaire.

Il est donc pas question d’héberger les enfants à titre gratuit. Ces derniers doivent payer un loyer aux parents, soit par virement bancaire, soit par chèque, soit par remise d’argent liquide. Dans tous les cas de figure les parents doivent établir un bail avec leurs enfants, et les 2 parties doivent conserver une preuve de paiement. Ce document sera utile lors d’un contrôle, qui pourra intervenir même plusieurs années après le départ des enfants du logement.

À ne pas faire : rembourser le loyer aux enfants

Certains parents seront tentés de rétribuer le loyer à leurs enfants, en espèces. Ils doivent savoir qu’ils s’exposent à beaucoup de complications, si jamais l’administration fiscale s’en aperçoit. Ce sera notamment le cas si l’enfant occupant est étudiant, et que son travail chez McDonald ne lui permet pas de payer à la fois son loyer, ses sorties et ses vacances.

Il faut savoir que le contrôleur du centre des impôts se réserve le droit de considérer qu’il y a rétribution sous la table, malgré la présence de quittances de loyer.

Les parents ne doivent pas confondre investissement en loi Pinel et transmission de patrimoine. Certes ils ont la possibilité de donner 36 000 € en argent liquide à leurs enfants hors droits de succession, mais encore une fois le fisc pourrait considérer que ce don sert en fait à payer le loyer.

Avant de s’embarquer dans ce montage, le mieux est tout simplement de prendre rendez-vous avec son centre des impôts, et de demander s’il est possible d’effectuer un don en argent liquide à ses enfants, avant d’investir en Pinel pour leur louer le logement ainsi acquis. Il pourra même demander un rescrit fiscal, qui est un document par lequel le contrôleur reconnaît qu’il accepte l’opération.

À faire : percevoir un juste loyer

Le dispositif Pinel a été mis au point afin de favoriser le logement intermédiaire. Il s’agit d’un habitation dont les loyers se situent entre ceux des HLM et ceux du parc libre. Dans la pratique il reste des villes où les loyers Pinel sont proches des loyers moyens, ce qui évite un manque à gagner à l’investisseur.

Toutefois rien n’empêche le propriétaire bailleur de louer en dessous du plafond imposé par le dispositif. Mais il doit le faire avec parcimonie, car l’administration fiscale pourrait considérer que la remise consentie sur le montant du loyer est une forme de donation cachée de parents à enfants.

Les parents ont tout intérêt à consulter les loyers pratiqués aux alentours, sur le site de Clameur pour la France entière, et sur le site de OLAP pour Paris et ses 2 banlieues. Ils feront bien attention à ne pas se maintenir trop en dessous des chiffres.

Important : Clameur calcule une moyenne, tandis que OLAP détermine une médiane. Par loyer médian, on entend que la moitié des loyers payés se situe au-dessus, et l’autre moitié en dessous.

À ne pas faire : oublier les conditions de revenus

Investir en loi Pinel en échange de remises d’impôt, c’est s’engager à louer à des ménages dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond. Cette limite a été rehaussée par rapport au plafonnement de l’ancien dispositif Duflot. Davantage de ménages sont concernés, le bailleur n’aura pas de difficulté à trouver un locataire s’il investit dans le bon logement au bon endroit.

Dès lors que des parents achètent dans l’idée de louer à leurs enfants, ils peuvent avoir tendance à oublier que les plafonds de revenus s’appliquent également à leur progéniture. Ils ne pourront donc percevoir leurs remises d’impôts, que si les revenus des enfants sont effectivement en dessous les plafonds.

À faire : investir en Pinel 6 ans à l’avance

Dès lors que les parents ne sont pas exactement certains de ce qu’ils feront du logement, ils ont intérêt à investir tôt. Le dispositif leur laisse la possibilité de louer pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Ils peuvent donc acheter 6 ans avant la majorité de leurs enfants, ce qui leur laissera ainsi la possibilité de les héberger gratuitement pendant leurs études.

Bien entendu ils ne pourront alors plus réclamer de remise d’impôt, mais ils en auront au moins bénéficié au cours des 6 années précédentes.

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