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Portrait de l’investisseur en immobilier locatif

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On pense à investir dans l'immobilier à l'approche de la cinquantaine.

Il a plus de 40 ans, il veut payer moins d’impôts et il pense déjà à sa retraite. Le portrait de l’investisseur en immobilier locatif moyen dressé par le Crédit Foncier, nous montre une préférence pour les surfaces moyennes, d’un budget de 164 000 €. Pour autant les ménages ne cassent pas leur tirelire pour investir dans la pierre.

Il finance à crédit, sans apport personnel ou si peu

Le Crédit Foncier rapporte que 64 % des dossiers de prêts immobiliers pour investissement locatif, ont été bouclés sans apport personnel. Le financement moyen s’établit à 160 000 €, pour une opération qui en coûte 164 000 €. Seuls 10 % des investisseurs ont apporté un capital de départ d’au moins 20 % du coût du projet.

Il choisit désormais de rembourser pendant 19 ans et 10 mois, il a donc gagné près d’1 an de mensualités depuis 2010. Notons qu’il rallonge la durée de son crédit immobilier locatif de 5 mois par rapport à l’année dernière. La baisse des taux d’emprunt lui permet d’obtenir un coût de financement identique avec des mensualités plus faibles.

Il investit dans des moyennes surfaces neuves

Alors que le Crédit Foncier a financé 193 000 opérations d’accession dans le neuf, 41 000 dossiers d’investisseurs en immobilier locatif ont été acceptés. La filiale du groupe BPCE a donc vu 17,5 % d’investissements sur ses activités de financement en VEFA. La part est beaucoup plus faible dans l’ancien, avec 5,2 % seulement de candidats emprunteurs désirant acheter pour louer.

Ils ont quasiment tous jeté leur dévolu sur des appartements (92 %), particulièrement les 2 pièces de 45 m². Conscients que le rendement est moins bon dans un studio, 29 % des dossiers de financement concernaient des 3 pièces (29 %).

Il investit moins de 200 000 €, au sud de la Loire

L’investisseur immobilier locatif moyen n’est pas riche, 22 % des dossiers financés par le Crédit Foncier au 1er semestre 2016 concernaient des montants inférieurs ou égaux à 100 000 €. Dans la pratique la mise moyenne se situe à 164 000 €, avec tout de même 19 % des dossiers allant de 200 000 à 250 000 €. Les ménages investissant au-delà de 250 000 € sont clairement minoritaires, seuls 12 % des dossiers dépassent ce plafond.

C’est la nouvelle région Occitanie qui concentre 26 % des investissements immobiliers. La 2e marche du podium revient à l’Île-de-France avec 19 % malgré des prix clairement plus élevés, et l’on ne trouve quasiment rien d’autre au nord de la Loire. Les dossiers de financement concernent ensuite l’Auvergne Rhône-Alpes (12 %), la nouvelle Aquitaine et la PACA (11 % chacune).

L’investisseur en immobilier locatif est dans la force de l’âge

Le revenu moyen des dossiers de financement bouclés par le Crédit Foncier, s’établit à 69 300 €. Si « près des deux tiers des investisseurs locatifs ont un revenu mensuel supérieur à 3500 € », 23 % d’entre eux gagnent entre 2500 € et 3500 €. Seuls 11 % des emprunteurs perçoivent au moins 6000 € par mois.

On dit que c’est entre 40 et 50 ans qu’il faut penser à sa retraite. Le Crédit Foncier constate que 34 % des emprunteurs–investisseurs se situent dans cette tranche d’âge. Pour autant la plus nombreuse est celle des plus de 50 ans, comptant pour 35 % des dossiers. Et l’on trouve tout de même 1 financement sur 4 effectué par des ménages de 30 à 40 ans.

L’emprunteur en immobilier locatif a une vie personnelle stable, il est surtout marié (59 %), en union civile (10 %) ou libre (5 %). Quoiqu’il en soit 74 % d’entre eux sont en couple, contre 17 % de célibataires et 9 % de divorcés, séparés ou veufs.

Il veut payer moins d’impôts

Les mesures d’allègement fiscal, c’est bien beau, mais elles ne profitent qu’aux ménages à faibles revenus. C’est parmi les quelques 45 % de contribuables qui payent l’impôt sur les revenus, que l’on trouve l’investisseur en immobilier locatif moyen.

C’est ainsi que 50 % des dossiers de financement ont été signés avec la motivation de payer moins d’impôts. Parmi cette proportion 71 % des achats concernent les programmes en VEFA, pour lesquels la loi Pinel permet des remises d’impôt jusqu’à 21 % du prix du logement acquis.

Mais l’investisseur pense également à ses vieux jours, surtout lorsqu’il choisit l’ancien. C’est ainsi que 59 % des dossiers de financement de logements bâtis ont été motivés par le fait de disposer d’un complément de retraite.

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