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La baisse des taux immobiliers redonne du pouvoir d’achat

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La tendance immobilière est au beau fixe pour les primo et secundo accédants. © Punto Studio Foto - Fotolia.com

Le diaporama de l’Observatoire CSA/Crédit Logement sur le 4e trimestre 2015, met clairement en avant une hausse du pouvoir d’achat immobilier. Les ménages empruntent plus pour leur résidence principale, remboursent sur plus longtemps mais économisent sur le coût du crédit. Voici les budgets consacrés dans l’immobilier neuf et ancien, ainsi que les revenus des acheteurs.

Immobilier neuf : la baisse des taux compense la hausse des prix

Le salaire moyen des accédants à la propriété qui choisissent un appartement ou une maison neuve, s’établit à 54 400 € au 4e trimestre 2015. Cela représente donc un revenu imposable net de 2308 €/mois par personne dans un couple, ce qui est 2,21 % au-delà de leurs prédécesseurs du 4e trimestre 2014.

Ils se lancent généralement dans des opérations à 252 100 €, soit 2,15 % plus cher que l’année dernière à la même époque. Mais la bonne nouvelle est qu’on leur demande moins d’apport personnel. Au 4e trimestre ils ont amené 19,9 % de leurs propres deniers, alors que leurs contemporains avaient apportés en moyenne 20,6 % l’année dernière.

Et grâce à la baisse des taux, ils peuvent justement emprunter davantage. Les accédants à la propriété empruntent généralement 202 100 € pour acheter un logement neuf, ce qui est 4000 € de plus que l’année dernière.

Toutefois cet écart serait dû à l’augmentation des prix de l’immobilier neuf, plutôt qu’à la largesse des banques. Le commissariat général au développement durable notait une inflation de +1,1 % sur les appartements neufs, et de +4,5 % sur les maisons neuves de moins de 4 pièces. Il reste que les prix des programmes promoteurs diminuent dans certaines villes, malgré le clair déséquilibre entre l’offre et la demande.

D’octobre à décembre 2015, les emprunteurs ont obtenu un taux d’intérêt moyen de 2,22 %, contre 2,41 % à la même période en 2014. Cette importante baisse leur permet de rallonger leur durée de remboursement de 2 mois à 235 mensualités, tout en conservant un coût relatif de 4,5 années de revenus.

Immobilier ancien : les acheteurs profitent de la baisse des taux et des prix

Les ménages achetant un logement ancien pour en faire leur résidence principale, ont dépensé en moyenne 257 400 € au 4e trimestre 2015, soit 15 000 € de plus que l’année dernière à la même époque. En moyenne ceux qui effectuent ces opérations perçoivent 58 800 € par an, ils sont donc plus riches de 1800 € par rapport à leurs prédécesseurs. Il reste qu’un couple peut devenir propriétaire lorsque chacun gagne 2450 €/mois.

Et pour réaliser cette opération ils apportent 22,1 % sur leur propre épargne, légèrement moins que l’année dernière. En revanche ils empruntent 12 400 € de plus, soit 200 400 € en moyenne. Ils allongent de 3 mois la durée des remboursements, en payant 227 mensualités. Le coût de leur prêt immobilier reste quasiment inchangé, à 4,7 années de revenus. Ils obtiennent ce résultat grâce à un taux d’intérêt largement en baisse : de 2,4 % à 2,21 % au 4e trimestre.

L’indice Notaires/INSEE constate que les prix du m² ancien ont globalement perdu -1,5 % en 2015. Le recul peut même atteindre 2,5 % sur les appartements anciens en Seine-et-Marne (77), avec de belles affaires à réaliser localement. Les ménages retrouvent ainsi du pouvoir d’achat, mais surtout ils utilisent leurs réflexes développés pendant la crise économique.

Ils suivent ainsi une stratégie d’attentisme, se tiennent à jour sur les évolutions des prix de l’immobilier et des taux d’intérêt, et sont ainsi en mesure de réagir vite lorsqu’ils trouvent le logement qui leur convient.

Les petits salaires restent majoritaires chez les acheteurs

Depuis 2012 la part des moins de 35 ans parmi les acheteurs d’immobilier est en recul, mais reste majoritaire. Au 4e trimestre ils représentaient 47 % dans l’immobilier neuf, et 44 % dans l’ancien.

Si les jeunes ont été moins nombreux à devenir propriétaire, en revanche la tranche d’âge des 35 à 45 ans regagne du terrain, représentant près d’1 acheteur sur 3, tant dans le neuf que dans l’ancien. Toutefois l’année 2016 pourrait inverser la tendance, grâce au prêt à taux zéro 2016 qui financera 40 % de l’opération immobilière.

On observe déjà une tendance au prêt immobilier longue durée, ce qui permet aux acheteurs d’obtenir des mensualités basses, en se donnant des chances de revendre au bout de 5 ans tout en étant gagnant.

La catégorie typique des primo accédants qu’est la tranche d’âge des moins de 35 ans, a représenté 35,8 % de la production de prêts immobiliers remboursables sur 20 à 25 ans. Mais ce qui frappe c’est surtout la part de 26,1 % ayant choisi de rembourser sur 25 à 30 ans, alors qu’ils n’étaient que 19,4 % l’année dernière à la même époque.

Et même les secundo accédants s’y mettent. Chez les 45 à 55 ans, ils ont été 29,1 % à opter de rembourser sur 20 à 25 ans, contre 24,9 % l’année dernière. Et effectivement avec des placements bancaires dont les rendements sont en baisse, atteignant même 0,75 % pour le livret A, l’investissement immobilier devient de plus en plus viable, que ce soit pour louer pour habiter.

 

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