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Le pouvoir d’achat immobilier n’augmente pas partout

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La baisse des taux ne permet pas forcément d'acheter plus grand.

En août 2016 le taux d’emprunt immobilier moyen est descendu à 1,57 % sur 20 ans, contre 2,36 % en octobre 2015. Un ajustement qui selon l’observatoire CSA/Crédit Logement, auteur du rapport, équivaut « à une diminution des prix des logements de 7 % ». Et pourtant la hausse du m² vient parfois compenser ce gain de pouvoir d’achat immobilier, même si le français moyen peut emprunter davantage.

Capacité d’emprunt augmentée de +4,4 % en 10 mois

D’après les chiffres de l’INSEE, le salaire moyen d’une profession intermédiaire était de 2254 €/mois en 2013. En admettant que cette ressource n’ait pas augmentée, l’année dernière en octobre avec un taux moyen de 2,71 % sur 25 ans, la capacité d’emprunt d’un célibataire était déjà importante : 163 304 €. Dans un couple déclarant ainsi 4500 € de revenus mensuels, le pouvoir d’achat immobilier grimpait à 326 000 €.

Et voici qu’au mois d’août 2016 le taux d’emprunt moyen descend à 1,86 % sur 25 ans, un couple de professions intermédiaires pourra ainsi obtenir jusqu’à  341 000 €. Conclusion : sur le papier leur capacité d’achat a gagné +4,4 % en moins d’1 an. Mais il ne s’agit que d’une théorie, car 2 facteurs viennent contredire ce simple calcul mathématique.

En premier lieu, un apport personnel correspondant au moins aux frais d’achat reste nécessaire. Pour un logement neuf il se monte à environ 5 %, et peut atteindre entre 8 % et 10 % dans l’ancien. En second lieu il convient de prendre en compte l’augmentation des prix du m², particulièrement au sein des grandes métropoles françaises.

Ces villes où le pouvoir d’achat immobilier n’a pas forcément augmenté

Conservons l’exemple de notre couple de professions intermédiaires, dont les revenus nets combinés sont de 4500 €/mois. Admettons que comme 34,3 % des emprunteurs du mois d’août, ils choisissent de rembourser sur 20 à 25 ans, prenons donc 25 ans.

A priori leur capacité d’emprunt immobilier serait donc de 341 000 €, pour autant qu’ils disposent de l’apport personnel nécessaire. En octobre 2015 les taux étaient moins intéressants, ils auraient pu obtenir un crédit immobilier de 326 000 €.

S’ils souhaitent acheter un appartement à Bordeaux, il leur faudra mettre 3571 €/m² sur la table, soit 7,1 % de plus que l’année dernière (source : baromètre LPI SeLoger). S’ils peuvent aujourd’hui devenir propriétaires d’un 95 m², l’année dernière ils auraient pu emménager dans un 97 m². La baisse des taux d’emprunt n’a donc a priori pas compensé la hausse des prix de la pierre, notre couple de professions intermédiaires a perdu 2 m².

À Brest c’est moins cher. Si des acheteurs gagnant 4500 €/mois préfèrent ne s’endetter que sur 20 ans, aujourd’hui ils pourraient obtenir 296 000 € de leur banque, contre 286 000 € l’année dernière. Mais entre-temps les prix des appartements anciens ont décollé de +8,5 %, s’établissant à 1708 €/m². Au final, les brestois pourraient avoir perdu 8 m² de pouvoir d’achat immobilier.

Ces villes où la baisse des taux fait gagner de la place

À Paris il faut compter en moyenne sur un budget de 8411 €/m², pour devenir propriétaire d’un appartement ancien. L’inflation se limite à +1,2 %, et se trouve effectivement gommée par de meilleures conditions d’emprunt.

Un couple de cadres déclarant 7000 €/mois, pouvait emprunter 507 000 € sur 25 ans en octobre 2015. Aujourd’hui il pourrait obtenir 530 000 €, ce qui serait suffisant pour emménager dans un 63 m². S’ils avaient acheté l’année dernière, ils auraient dû se contenter de 61 m², ou s’éloigner dans un arrondissement plus abordable.

À Toulon le prix des appartements anciens s’est affaissé de -2,8 %, pour atterrir à 2427 €/m². Un couple de professions intermédiaires gagnant 4000 €, pourrait aujourd’hui prétendre à 210 000 € de crédit immobilier sur 15 ans. En octobre 2015 une banque leur en aurait donné pour 205 000 €. La baisse des taux combinée à celle des prix de l’immobilier, leur fait gagner 4 m² de surface.

Ces facteurs qui limitent le pouvoir d’achat immobilier

Afin de compenser la baisse des dotations d’État, les conseils généraux furent autorisés à augmenter leur taxe sur les mutations immobilières dès le 1er mars 2014. Les départements se virent bien obligés de passer ainsi de 3,8 % à 4,5 %, Paris (75) et la Mayenne (53) furent les derniers en date à s’y soumettre au 1er janvier 2016.

À Laval (53) sur un bien immobilier ancien acheté 150 000 €, les nouveaux propriétaires doivent ainsi verser 6750 € à titre de taxe départementale, contre 5700 € l’année dernière. Une perte de pouvoir d’achat immobilier de -1150 €.

Il reste également à régler le problème de l’apport personnel, condition sine qua non à l’obtention d’un prêt immobilier. Certains ménages choisissent d’acheter en VEFA, là où les droits de mutation sont quasi inexistants, ce qui a tendance à diminuer leur apport à 5 % du prix du logement convoité.

S’ils sont primo accédants, ils pourront même faire financer 40 % à taux zéro, grâce au PTZ plus amélioré dans sa version 2016. Attention toutefois, les prix des programmes des promoteurs sont plus élevés que ceux des logements anciens. Pour un même budget, on achète donc plus petits.

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