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Revenus modestes : 100 m² avec le Prêt d’Accession Sociale (PAS) ?

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Les ménages aux revenus modestes profitent des prêts conventionnés pour devenir propriétaires.

La baisse des taux ne profite pas qu’aux cadres et aux classes moyennes. Les ménages aux revenus modestes peuvent eux-aussi devenir propriétaires, sans apport, grâce au Prêt d’Accession Sociale (PAS). Sur longue durée, ils obtiennent même des conditions encore meilleures que celles des crédits non conventionnés.

Un prêt immobilier réservé aux revenus modestes

Depuis plusieurs années déjà, les plus grandes banques françaises ont signé une convention avec l’État. Elles s’engagent ainsi à prêter à des ménages dont les ressources ne sont pas suffisantes pour rentrer dans le cadre du parfait client.

Le prêt d’accession sociale concerne par exemple les familles de 4 personnes, habitant en zone B1 (Nantes, Bordeaux,…) et ne percevant pas plus de 60 000 € de revenus annuels. En zone A (Lille, Marseille,…), les revenus plafond sont de 51 800 €/an pour un couple sans enfant.

Et l’on peut tout acheter, à partir du moment où le logement convoité servira de résidence principale. Appartements en VEFA, achat d’un terrain plus construction, habitations anciennes et travaux de rénovation énergétique peuvent être financés sans apport personnel.

Meilleurs taux de prêt d’accession sociale sur 25 ans : 1,60 %

Tous les trimestres, l’Association Nationale pour l’Information sur le Logement (Anil), publie les fourchettes des taux de prêt PAS de 7 banques françaises. De son côté l’État encadre les conditions, les banques ne peuvent pas dépasser un taux fixe de 3,30 %, lorsque la durée est supérieure à 20 ans.

Mais dans la réalité elles jouent véritablement le jeu, allant même jusqu’à offrir à ces ménages modestes des conditions encore meilleures que celles réservées aux classes moyennes.

Ainsi l’Anil constate que le taux de prêt d’accession sociale le plus bas accordé, est de 1,60 % sur 25 ans. C’est mieux que le meilleur taux libre fixe de 1,69 %. Et lorsque l’on regarde la fourchette haute, donc celle des moins bons profils d’emprunteur, on voit que le plus mauvais taux de prêt PAS atteint 2,30 %. C’est encore mieux que le prêt immobilier classique non conventionné, dont le plus mauvais taux de la fourchette haute grimpe à 2,88 %.

Même observation pour les durées de 15 ans et 20 ans, avec des pires conditions de respectivement 2 % et 2,15 %, beaucoup plus basses que les 2,51 % et 2,64 % dont les moins bons profils ont bénéficié au travers du circuit bancaire classique.

Acheter un 100 m² avec le prêt PAS ?

Prenons l’exemple de Marseille, la 2e ville la plus peuplée de France. Une famille de 4 personnes percevant des revenus imposables de 50 000 €/an, est donc éligible au dispositif. En supposant qu’elle n’a pas d’autres dettes, sa capacité de remboursement correspond à des mensualités de 1370 € (maximum 33 % des ressources), assurance emprunteur comprise.

A priori ce profil se trouverait dans la fourchette haute. Admettons que ce ménage obtienne ainsi le plus mauvais taux pour un prêt PAS sur 25 ans : 2,30 %. Ce ménage pourrait ainsi emprunter 250 000 €, pour rembourser des mensualités de 1172 €/mois, assurance crédit incluse.

Dans le 9e arrondissement de Marseille, à raison de 2280 €/m² (source notaires), cela équivaudrait donc à un bel appartement familial ancien de plus de 100 m². Si cette famille préfère choisir le confort du neuf, à raison de 3906 €/m² (source fédération des promoteurs) ils se paieront au moins un 64 m² en agglomération.

Combiner le prêt d’accession sociale avec d’autres prêts aidés

L’intérêt du dispositif ne se limite pas à ces taux particulièrement avantageux en ce moment. Car s’il ne peut pas être complété par un prêt immobilier classique, il s’accommode parfaitement d’un prêt à taux zéro. Les emprunteurs restent éligibles aux subventions de l’Agence Nationale de l’Amélioration pour l’Habitat (Anah) et même au crédit réservé aux agents de la fonction publique.

En supplément, les titulaires peuvent percevoir des Aides Personnalisées au Logement (APL), afin de soulager leurs mensualités. Et bien entendu, le plan épargne logement peut venir compléter le prêt PAS, encore que son rendement n’est pas vraiment intéressant.

Pour s’informer il suffit de s’adresser directement à sa banque, et de ne pas hésiter à aller chercher de meilleures offres auprès des concurrentes.

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