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Prêt immobilier en CDD, et si l’État se portait garant ?

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Peut-être un coup de pouce aux salariés en CDD pour devenir propriétaire.

Dans un contexte où les taux bancaires sont à leur plus bas niveau, obtenir un prêt immobilier en CDD reste très difficile. Un groupe de réflexion composé notamment de la Cour des Comptes, de la FNAIM et du Crédit Foncier, a émis diverses propositions pour y remédier. L’une d’entre elles serait une garantie de l’État à hauteur de 80 % du montant du prêt.

Le Fonds de Garantie de l’Accession Sociale à la propriété au secours des CDD

C’est en 1993 que l’État a créé un fonds de garantie, destiné à couvrir les prêts d’accession sociale. À partir d’octobre 1995, le tout nouveau prêt à taux zéro vient lui-aussi se ranger sous la coupole du FGAS.

Aujourd’hui ces 2 aides de l’État sont toujours garanties par le fond, à hauteur de 50 % du montant prêté. Le Conseil National de l’Habitat propose de monter la garantie à 80 % dans le cadre du prêt d’accession sociale. Ce groupe de réflexion auquel participe de grands acteurs du logement, a rendu public un rapport détaillé visant à faciliter l’accession à la propriété des revenus atypiques.

Ainsi en cas de défaillance de l’emprunteur, la banque n’en serait de sa poche qu’à 20 %. Une mesure qui pourrait aider ces dernières à s’engager plus facilement envers les ménages modestes.

Mais il reste le problème du prêt immobilier en CDD. Le groupe de réflexion propose ainsi d’utiliser le FGAS pour se porter garant des emprunts des ménages travaillant en contrat à durée déterminée. La garantie se monterait là-aussi à 80 %, dès lors que le candidat emprunteur présente une capacité de remboursement suffisante. Et pour rassurer davantage les prêteurs, le Conseil National de l’Habitat propose un « apport minimal préalable prouvant la capacité d’épargne des emprunteurs ».

Pourquoi les banques ont-elles peur du prêt immobilier en CDD

Le sacro-saint client pour une banque, est le fonctionnaire titularisé. Son emploi est aussi solide que les fondations de la République, et la pérennité de son salaire garantie par un coffre-fort sans fond, ou presque. Il faut bien se rappeler que les banques et autre organismes financiers, prêtent de l’argent qui n’est pas le leur. Ils se trouveront donc en position difficile lorsque suite à des impayés, ils seront eux-mêmes obligés d’emprunter pour rembourser leurs dettes.

Dans ce contexte on accordera difficilement un prêt immobilier en CDD, car une fois que le contrat prend fin, le titulaire devra en trouver un autre. Pas forcément facile dans un environnement où le taux de chômage atteint 9,5 % en France. Pour autant les salariés en CDI ne sont pas forcément mieux lotis, à la merci d’une défaillance de leur entreprise.

Ainsi un intérimaire travailleur, performant dans son domaine et recommandé par ses employeurs, présenterait plus de stabilité professionnelle qu’un monteur chez Peugeot. Mais la culture bancaire rend les conseillers clientèle et directeurs d’agence étanches à ce type d’argument. Une autre idée a donc été apportée par le groupe de réflexions.

Financer les impayés et couvrir la dévaluation

Un autre aspect problématique du prêt immobilier en CDD, est justement la notion de mobilité. Que se passe-t-il si un emprunteur de Lille vient de trouver un poste en CDI à Bordeaux ? En mobilité professionnelle, il doit donc vendre son logement. Oui mais si le délai entre l’acquisition et la vente est court, il existe un risque de dévaluation du prix du m². Il revendrait alors à perte, ce qui pourrait signifier une incapacité à assumer le remboursement du capital restant. Sans compter le paiement des indemnités de remboursement anticipé.

L’idée serait donc de mettre en place « une couverture assurancielle du risque de dépréciation », qui se déclencherait en cas d’une revente rapide. La liste des situations couvertes comprendrait notamment la baisse de revenus et la mobilité professionnelle.

Et pour encore plus rassurer les banques sur le faible risque du prêt immobilier en CDD, l’idée serait de développer le portage immobilier public et privé. Le dispositif serait basé sur le principe de la vente à réméré. Lorsque l’emprunteur est en difficulté, un investisseur lui achète son bien, pour 70 % à 80 % de la valeur. La banque prêteuse est entièrement payée, et l’ancien propriétaire dispose d’un droit de continuer à occuper les lieux.

Il verse au nouveau propriétaire un loyer fixé par contrat, et lui rachète le logement à une date donnée, à un prix convenu. En cas d’incapacité à racheter, l’immeuble reste la propriété de l’investisseur. Ce dernier peut être un particulier, une SCI, ou comme le préconise le Conseil National de l’Habitat, un bailleur social.

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