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Ces villes prometteuses où les prix des appartements neufs diminuent

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Pour réaliser de bonnes affaires immobilières il faut acheter au meilleur prix. Mais cela ne suffit pas, il faut également acheter dans un bassin d’emploi à la démographie dynamique. Parmi tous ceux dont dispose la France, on retiendra que les prix baissent à Rennes, Bordeaux et Toulouse. Toutes sont des zones urbaines denses, dont les prix des appartements neufs sont en baisse.

Les prix des appartements neufs des grandes métropoles

Acheter un appartement neuf à Rennes

Du côté de la Bretagne, la ligne de train à grande vitesse (LGV) reliera Rennes à Paris en 1h30 d’ici à 2 ans. Aussi un immense projet urbain se développe autour du quartier de la gare. La Zac EuroRennes construit un millier de logements, un immense espace commercial et de nombreux bureaux. Malgré tout les prix des appartements neufs ne flambent pas, au contraire ils diminuent de -1,9 %.

D’après les chiffres de la fédération des promoteurs, ils sont aujourd’hui disponibles en moyenne à 3277 €/m².

Les prix de l’immobilier neuf baissent à Bordeaux

Plus au sud st toujours près des côtes, il y a Bordeaux. L’ancienne belle endormie se dote elle aussi d’une ligne à grande vitesse, qui la reliera à Paris en 2h05 à l’horizon 2017. Et là aussi la municipalité en profite pour miser sur le développement économique qu’apportera ce nouveau service de transport. Tout autour de la gare un immense chantier nommé Euratlantique a pour ambition de relier la capitale mondiale du vin au reste de l’Europe, comme son nom l’indique.

Et à Bordeaux aussi les prix des appartements neufs diminuent, en perdant -1,2 % ils s’établissent désormais à 3462 €/m². Les accédants à la propriété pourraient même se trouver en position avantageuse, car les ventes d’immobilier neuf destiné à la résidence sont en chute de -11 % au 3e trimestre. De quoi trouver quelques marges de négociation supplémentaires.

Profiter de Toulouse et de son bassin d’emploi

Toulouse est déjà avantagée par la présence de l’industrie aéronautique dans ses environs. Mais la municipalité ne s’en contente pas, et elle aussi à des projets de transport. D’ici à 2020 une ligne à grande vitesse reliera la ville rose à Bordeaux.

C’est que de nombreuses industries seront communément installées dans les zones économiques de ces 2 grandes métropoles. Un centre-ville réaménagé de manière à préserver le patrimoine architectural, un pôle d’excellence dans les domaines de l’aéronautique et du spatial, un autre projet économique sur le site de l’ancienne usine AZF, Toulouse réussit à allier la qualité de vie et l’emploi.

Et ça marche, car dans son aire urbaine le taux d’activité des 15 à 64 ans atteignait 74,5 % en 2012 (source INSEE). Et tout cela avec une variation de la population de +1,4 % par an, autant dû au solde naturel qu’au solde apparent des entrées et sorties.

Si les ventes vont bon train, les prix des promoteurs restent stables à -0,1 %. On peut ainsi acheter un appartement neuf à Toulouse pour une moyenne de 3369 €/m².

Ces villes où les prix des appartements neufs ont vraiment chuté

Lorsque l’on ne touche pas un marché, les prix s’ajustent d’eux-mêmes. Ainsi la célèbre cité portuaire de Saint-Malo proposait des appartements neufs à 3549 €/m² au 3e trimestre 2014. C’était trop, les promoteurs ont dû les abaisser de -8,3 %, pour les proposer aujourd’hui à 3255 €/m².

Pour rester sur le pourtour Nord-Ouest, il existe aujourd’hui sans doute de bonnes opportunités sur la communauté d’agglomération de Rouen. Après une baisse de -5,7 %, le prix des appartements neufs est descendu à 2976 €/m². Intéressant pour une ville bien placée, carrefour entre la région parisienne et l’ouest. Ce qui est encore plus intéressant, et que les ventes y sont en chute libre. Les réservations à titre de résidence principale ont été 38 % moins nombreuses que l’année dernière, et les promoteurs ont enregistré 5 % de vente à investisseur en moins. Sans doute une bonne marge de négociation en perspective.

Les investisseurs commencent à revenir sur le bassin d’Arcachon. Dans son aire urbaine il est maintenant possible d’acheter un appartement neuf pour – 5,4 % par rapport au 3e trimestre 2014. Désormais les prix s’établissent à 4235 €/m².

Investir dans le locatif : studio ou appartement ?

Si d’un point de vu budget un appartement d’1 pièce coûte moins cher (140 664 €) qu’un deux-pièces (175 928 €), ramené au m² le résultat n’est plus le même. D’après les chiffres de la fédération des promoteurs, la surface moyenne d’un studio en France métropolitaine est de 29,6 m². Celle d’un T2 monte à 43,3 m².

Cela donne précisément 4730 €/m² pour un studio, et 4041 €/m² pour un deux-pièces.

Ajoutons à cela qu’un investissement locatif en loi Pinel peut se louer d’autant plus cher que la surface est importante. Il existe des plafonds de loyers en fonction de la zone d’implémentation, dont la rentabilité se déterminant quelques tours de calculette.

Acheter un appartement neuf pour le louer ne doit pas forcément être motivé par un prix de départ, mais par un rendement potentiel pendant la période de mise en location, et surtout par une possibilité de plus-value à moyen ou long terme.

Quoi de neuf du côté des promos ?