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Prix du m² neuf : énormes écarts entre Île-de-France et province

Construction de logements
Le prix du m² neuf s'envole.

Le premier réflexe des candidats investisseurs immobiliers franciliens, est de rechercher un programme en VEFA dans leur région. Pourtant avec un prix du m² neuf à 4769 € en Île-de-France contre 3677 € en province, ils pourraient obtenir un meilleur rendement en dehors de la région parisienne. Ceci est particulièrement vrai sur les petites surfaces, où l’écart de budget a de quoi surprendre.

Quand le prix du m² neuf a toute son importance en loi Pinel

La majeure partie des ménages investisseurs qui choisissent l’immobilier neuf, le font pour profiter des remises d’impôt de la loi Pinel. En échange ils sont tenus de louer pour un montant plafond, déterminé en fonction de la surface du logement. Ainsi plus ils peuvent obtenir grand pour un même budget, plus ils auront de rendement. Avec une nuance toutefois, car le montant du loyer dépend de la zone géographique d’implantation.

En effectuant des recherches en ligne, nous tombons sur un programme en VEFA, proposant des studios à Bezons (95), à partir de 163 000 € pour 28 m². En appliquant le coefficient multiplicateur, en zone A ce type de logements permet de demander un loyer maximum de 420 €/mois.

Pour ce même budget 163 000 €, on trouve plusieurs T2 à Toulouse (31) pour une surface de 39 m². Nous nous trouvons en zone B1, ainsi en appliquant le coefficient multiplicateur, le propriétaire bailleur pourra demander un loyer maximum de 466 €.

Dans cet exemple, le rendement annuel brut avant charges et impôts, sera de 3 % en Île-de-France, et de 3,4 % en province. En cherchant bien, les prix du m² neuf devraient permettre aux candidats investisseurs de faire encore mieux.

Des studios neufs 45 % plus chers en Île-de-France

Si l’on ne trouve presque plus de programmes en VEFA à partir de 100 000 € en région parisienne depuis belle lurette, les offres continuent en province. Coût du foncier et réticence des municipalités obligent, la différence entre l’Île-de-France et la province fait hausser les sourcils.

D’après la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers), au 2e trimestre le prix de vente moyen d’un studio neuf francilien atteint 179 959 €, contre seulement 123 573 € en province.

Pour cette différence de budget de 45 %, les acheteurs d’Île-de-France deviendront propriétaires de 30,2 m² en moyenne, là où les provinciaux devront se contenter de 28,7 m².

Il reste possible d’investir dans l’immobilier neuf aux alentours de 100 000 € en région parisienne, si l’on se dirige hors des sentiers battus de la grande couronne. Au hasard de recherches sur Internet, on trouve ainsi une chambre de 23 m² mise à prix à 101 000 € près de Montmorency (95). Pas sûr toutefois qu’il reste des unités disponibles.

En revanche on trouve des studios en construction dans à peu près toutes les grandes villes de France, pour des budgets allant de 90 000 à 110 000 €.

L’écart diminue sur les appartements neufs 3 pièces

Dans un programme immobilier, c’est le studio qui coûte le plus cher. À un tel point qu’investir dans un T3 peut présenter un meilleur rendement locatif. D’après la FPI, il faudra mettre 278 613 € sur la table si l’on achète en Île-de-France, contre 227 186 € en province.

Et pour cet écart de prix du m² neuf, on obtiendra même 70 cm² de plus. Les candidats investisseurs peuvent choisir des communautés urbaines dynamiques, comme Rennes (35). La FPI estime à 3559 €/m² le budget moyen pour y acheter en VEFA. On peut trouver encore moins cher à Caen (14), où la présence du centre hospitalier universitaire peut permettre de viser la clientèle étudiante. Le prix du m² neuf moyen s’y établit à 2993 €, parmi les moins élevés de France.

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