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Maisons et appartements, les prix de l’immobilier neuf font le yoyo

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Suivre les prix de vente des logements neufs pour acheter au meilleur moment.

D’après les chiffres du ministère du logement, les prix des appartements neufs ont gagné +1,5 % en 1 an. Et pourtant avec les maisons, ils tendent à retrouver leur niveau d’il y a 15 mois, après des variations dignes de la volatilité du CAC 40. Mais les chantiers redémarrent, ce qui pourrait stabiliser les prix de l’immobilier neuf en général, à condition que le coût de la construction ne s’envole pas.

Le prix des studios neufs gagne +147 €/m² en 1 an

L’entrée sur scène du dispositif Pinel au 1er octobre 2014, a donné le coup d’envoi au renouveau du marché de la construction. La faculté de louer à ses ascendants et descendants s’est appliqué à partir du 1er janvier 2015, et la machine était lancée. Les investisseurs se sont précipités vers cette mesure de défiscalisation, qui leur permet de réduire leurs impôts pour un maximum de 63 000 € sur 12 ans.

L’effet le plus notable du succès de la loi Pinel, fut la flambée des prix des studios neufs. De 4644 €/m² au 2e trimestre 2014, ils arrivèrent ainsi à 4917 €/m² 1 an plus tard. Au 1er trimestre 2016 ils se situent à 4773 €/m², en progression de +3,2 % sur 1 an, mais en baisse de – 84 €/m² sur 3 mois.

Pour autant l’inflation est plus modérée sur les appartements neufs de deux-pièces. Aujourd’hui à 3945 €/m², ils n’ont gagné que +0,5 % sur 1 an. Ils restent raisonnablement plus chers de 61 €/m², par rapport au 2e trimestre 2014, lorsque le dispositif Duflot était encore en place. Dommage que les investisseurs ne se soient pas décidés au 3e trimestre 2015, ils auraient alors payé leur T2 neuf 29 €/m² moins cher qu’au 1er trimestre 2016.

Même constat du côté des T3, qui s’ils accusent une inflation de +1,6 %, ne gagnent que +12 €/m² en 2 ans. En revanche les T4 continuent leur ascension, se vendant désormais 115 €/m² plus cher qu’au 2e trimestre 2015, alors qu’ils venaient justement de baisser de -1,6 %.

Les prix des maisons neuves prennent +10 000 € en 1 an

La mesure emblématique qui redonne le sourire aux constructeurs de maisons individuelles, est le prêt à taux zéro version 2016. Il s’adresse aux primo accédants, et permet de financer de l’immobilier neuf gratuitement, à hauteur de 40 % du coût du projet.

Et ça marche, ainsi le marché de la maison individuelle neuve suit lui-aussi les humeurs des acheteurs. Ces derniers auraient d’ailleurs été bien inspirés de signer leur contrat au 4e trimestre 2014. Ils seraient ainsi devenus propriétaires d’une maison neuve de 5 pièces et plus pour 302 000 €. 1 an et 3 mois plus tard, il leur faut débourser 325 000 €, soit 23 000 € de plus.

En revanche ils ont bien fait de ne pas acheter une surface de moins de 4 pièces au 3e trimestre 2015, lorsqu’elles se vendaient 222 000 €. Il ne fallut pas plus de 3 mois pour que la moyenne descende de -8000 €, et se stabilise d’ailleurs jusqu’à présent.

Plus généralement, si les prix des maisons neuves gagnent +4,1 % en 1 an, seul celui des 4 pièces (les plus demandées) subit une inflation notable sur longue durée, avec + 11 000 € en seulement 15 mois.

Davantage de construction pour stabiliser les prix de l’immobilier neuf ?

Les prix des maisons et des appartements neufs pourraient se stabiliser au cours des prochains mois, eu égard à la relance de la construction. L’État répond ainsi à la demande grandissante des ménages aux revenus moyens, qui choisissent les programmes neufs pour diminuer leur apport personnel.

Si l’on suit la règle de l’offre et de la demande, nul doute que les 16 100 permis de construire des logements collectifs, accordés en avril, influeront la courbe des prix. De février à avril, les autorisations ont d’ailleurs bondi de +9,8 %, par rapport à la même période l’année dernière. Avec 202 700 appartements neufs supplémentaires encore dans les tiroirs et un taux d’annulation de 15,2 %, il y aurait ainsi 172 000 logements collectifs prêts à sortir de terre.

Le marché de la maison individuelle est lui-aussi en passe de reprendre des couleurs. Les 28 400 unités autorisées de février à avril, vont venir s’ajouter aux 26 600 chantiers démarrés sur la même période.

Oui mais, construire coûte toujours aussi cher

Si l’augmentation de l’offre pourrait stabiliser les prix de l’immobilier neuf, c’est à la condition que les coûts de construction suivent. Et justement, l’ICC de l’INSEE (l’Indice du Coût de la Construction des immeubles à usage d’habitation) fait lui-aussi le yo-yo. En baisse depuis juin 2015, voici qu’il gagne brusquement +1,3 %, pour se retrouver proche de son niveau de décembre 2014.

Où est le bon vieux temps d’avant crise, au début 2008, quand l’ICC se situait à 13 % en dessous de son niveau actuel. Et pourtant à cette époque le baril de pétrole valait 2 fois plus cher…

Quoi de neuf du côté des promos ?