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Nouveau : la promesse de vente unilatérale qui engage le vendeur

La législation s'achemine vers un avant-contrat immobilier unique.

Dans la famille des lois qui passent discrètement même qu’il faut des mois pour s’en rendre compte, voici la promesse de vente unilatérale 2e génération. Jusqu’ici ce type d’avant-contrat immobilier n’engageait que l’acheteur, permettant au vendeur de se désister sans raison. Ce comportement aurait pu déboucher sur des abus en zones tendues, voici donc la nouvelle version.

Promesse de vente unilatérale avec vente forcée

Le monde de l’immobilier juridique a vécu une révolution silencieuse le 1er octobre dernier, comme le relate le Figaro. Une modification de l’article 1124 du Code civil est venue protéger davantage l’acheteur. Avant cette date, lorsque l’acquéreur et le vendeur tombaient d’accord, ils pouvaient signer une promesse de vente unilatérale. Comme son nom l’indique, ce document n’engageait qu’une seule partie, à savoir l’acheteur.

Ce dernier versait au vendeur une indemnité d’immobilisation, souvent de 10 %. S’il se désistait, il perdait généralement sa mise à moins d’avoir inclus des clauses au sein du contrat. Quant au vendeur, il pouvait librement changer d’avis et décider de ne plus vendre. Il devait rembourser l’indemnité d’immobilisation, et si le contrat était bien fait il pouvait avoir à verser quelque indemnité.

Ce type d’avant-contrat très étrange était particulièrement prisé par les vendeurs souhaitant faire monter les enchères entre les acheteurs. Un propriétaire pouvait ainsi s’engager à vendre auprès d’un acheteur, puis finalement se désengager au profit d’un autre prêt à payer plus cher.

Depuis le 1er octobre c’est terminée, la promesse de vente unilatérale vaut engagement du vendeur. Au cas où il se désiste, l’acquéreur a la possibilité de le forcer à vendre aux conditions décrites.

Ressemblance avec la promesse de vente synallagmatique

Tout bon notaire conseillera à l’acheteur de signer une promesse synallagmatique de vente, plutôt qu’unilatérale. C’est d’ailleurs le type de contrat privilégié, pour renfermer de fortes sécurités tant pour le vendeur que pour l’acheteur. Car ce document oblige l’acheteur à acheter dans un certain délai, et le vendeur à lui réserver le logement durant ce même laps de temps.

Toutefois les notaires incluent des clauses de résiliation, à commencer par l’impossibilité d’obtenir un prêt immobilier. Une disposition particulièrement importante pour les personnes présentant un risque aggravé de santé. Une promesse de vente synallagmatique peut également inclure un plafond de taux et de durée, que l’acquéreur ne peut pas refuser. Ainsi le vendeur se couvre contre ces acquéreurs qui signent leur avant-contrat histoire de voir.

En supplément de nombreuses clauses de résiliation sont ajoutées, telles que la non-conformité du logement convoité, ou encore les cas de perte d’emploi tant pour l’acheteur que le vendeur.

Eu égard aux nombreuses complications administratives apportées par la loi ALUR, il n’est pas rare que les notaires établissent des promesses de vente de 4 mois. Ce qui peut d’ailleurs sembler court lorsque l’on est déjà propriétaire, et qu’il faut organiser le déménagement.

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