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PTZ+ : faut-il acheter de l’immobilier neuf ou ancien ?

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Depuis le 1er janvier 2016, le PTZ+ permet d’acheter de l’immobilier neuf ou ancien, toujours à condition d’en faire sa résidence principale. Pour autant le choix n’en est pas plus large pour l’acquéreur, car les logements existants financés par un prêt à taux zéro doivent recevoir d’importants travaux. Au final tout dépend de la personnalité entrepreneuriale des intéressés, et surtout du temps dont ils disposent.

Acheter de l’immobilier ancien avec un PTZ + : un travail récompensé

Il y a beaucoup plus de biens immobiliers anciens en vente, que de programmes neufs. Ils sont d’ailleurs beaucoup moins chers, mais pour obtenir un prêt immobilier à taux zéro dans l’ancien il est nécessaire d’effectuer des travaux, pour au moins 25 % du coût du projet. Ainsi une maison ancienne proposée à 180 000 € devra s’accompagner de 60 000 € de travaux.

Acheter un logement ancien avec un PTZ+ nécessite donc du calcul et de la sagacité. Du calcul car si la capacité d’emprunt des intéressés est de 240 000 €, ils devront donc rechercher un logement à 180 000 €, et surtout déterminer ce qu’ils pourront bien faire comme travaux pour 60 000 €.

Il peut s’agir de rénovation énergétique, d’aménagement de surface habitable, d’ajout de surface habitable, d’amélioration, de simples rénovations ou d’assainissement.

Force est de constater qu’une faible partie du parc immobilier français existant peut être achetée au travers d’un PTZ+. Il y a donc un fort travail de recherche pour trouver le bon logement, mais le calcul en vaut la peine. Car les droits de mutation ne s’appliquent pas sur le coût des travaux, uniquement sur le prix du logement.

Lorsque ce type de projet est bien monté, les acheteurs pourraient avoir dépensé exactement la valeur marchande de cette nouvelle résidence principale, se donnant ainsi une chance de réaliser une meilleure plus-value, plus rapidement.

Acheter de l’immobilier neuf avec un PTZ+ : la patience

Acheter de l’immobilier neuf avec un PTZ plus est une solution de facilité, toutefois la pierre neuve est plus chère que la pierre ancienne avec des différences pouvant atteindre 25 %. Tout est une question de budget, et au vu de la faible offre par rapport à la forte demande, les candidats acheteurs ont intérêt à commencer leur démarche par un calcul de la capacité d’emprunt.

Car les programmes immobiliers, qu’il s’agisse d’appartements ou de maisons en lotissement, peuvent être livrables jusqu’à 2 ans après la signature du contrat de réservation. Or on construit toujours moins en France, et les meilleurs appartements partent vite.

Dans la pratique on en trouve en cours de construction, dont les clés sont prévues pour être remises entre 1 an et 1 an et demi. On trouve également des appartements neufs achevés et non encore vendus, prêt à être habités, mais il ne s’agit pas des meilleures unités.

Les invendus ont généralement un vis-à-vis, ou bien une vue peu désirable, sont situés au rez-de-chaussée ou n’ont qu’une petite surface. Les biens immobiliers neufs les mieux conçus et les mieux placés sont ceux sur lesquels on a le plus de chances de réaliser une plus-value immobilière. Seulement voilà, il convient de les réserver tôt, ce qui signifie d’attendre encore entre 1 an et 2 ans avant de pouvoir emménager.

Les banques comprennent qu’il sera difficile aux acquéreurs de combiner leur loyer actuel avec les mensualités de leur prêt immobilier, elles accordent donc un prêt construction avec report d’échéance. Il est ainsi possible de ne payer que des intérêts intercalaires pendant toute la durée de la construction, voire même de repousser tout paiement jusqu’à la remise des clés.

Quoi de neuf du côté des promos ?