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Le PTZ+ ne compense pas le prix de l’immobilier neuf

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Dans un contexte où les transactions immobilières sont en nette augmentation, le secteur de la construction est à la peine. La raison : les logements neufs sont nettement plus chers que les habitations bâties, et le prêt à taux zéro ne vient pas compenser la différence. Au bout du compte le constat est clair : acheter dans un programme immobilier revient plus cher, démonstration par le calcul.

Écart de prix entre l’immobilier neuf et ancien

D’après le baromètre LPI SeLoger, le prix moyen auquel les appartements anciens se vendent en France est de 3467 €/m². Pour un appartement neuf, la moyenne monte à 4698 €/m², soit une différence de 35 %.

D’après le baromètre de l’immobilier des notaires de l’Ouest pour le mois de juillet, en Loire-Atlantique le prix médian d’un appartement neuf est de 3560 €/m², pour 2490 €/m² dans l’ancien. Acheter dans un programme neuf est donc 43 % plus cher sur tout le département 44.

Toutefois il convient de prendre en compte la concentration démographique sur Nantes métropole. Ainsi lorsque l’on se penche sur les résultats par zone géographique, on voit que l’écart se resserre dans la 2e couronne. Les appartements anciens se vendent en médiane à 2280 €/m², tandis que l’on peut acheter dans un programme immobilier pour 3310 €/m². La différence est donc encore plus importante : 45 %

Quand le PTZ+ n’arrive pas à gommer la différence

Prenons l’exemple d’un couple avec 2 enfants, percevant des revenus annuels de 50 000 €, désirant acheter 70 m² dans la 2e couronne nantaise. S’ils se tournent vers l’ancien, leur logement coûtera 159 600 €, contre 231 700 € dans le neuf. Sur ces montants, ils devront payer des frais d’achat de 12 700 € dans l’ancien (environ 8 %), et de 9240 € dans le neuf (environ 4 %).

Nous partons du principe que dans les 2 cas ils disposent d’un capital nécessaire pour régler les frais d’achat de leurs propres deniers, condition sine qua non pour obtenir un prêt immobilier aujourd’hui.Toutefois s’ils choisissent l’immobilier neuf, ils auront droit à un PTZ+ de 60 242 € (source territoire.gouv.fr), ce qui leur permet de n’emprunter que 171 458 €.

En se basant sur les taux actuels, s’ils remboursent sur 20 ans à 2,35 % avec une assurance emprunteur à 0,36 %, le coût global du crédit à terme sera de 55 946,18 €. Ainsi en comptant leur apport, leur projet immobilier leur aura coûté à terme 296 886,18 €.

S’ils choisissent l’appartement ancien, ils devront emprunter 159 600 €, ce qui remboursé aux mêmes conditions, donne un coût global de crédit à terme de 52 077,6 €. En comptant leur apport personnel, le projet leur aura coûté à terme 224 377,60 €.

Dans notre exemple, malgré la présence du PTZ+, le coût d’achat d’un appartement neuf reste 30 % supérieur à celui d’une même surface ancienne. S’ils choisissent d’acheter leur résidence principale en VEFA (Vente en État de Futur Achèvement), ils dépenseront 3625 €/an de plus. Il serait intéressant de savoir si l’économie d’énergie réalisée grâce à la bonne isolation du logement neuf, permet de combler cette différence.

Appartement neuf Appartement ancien
Prix de vente 231 700 € 159 600 €
Frais d’achat 9240 € 12 700 €
Montant du PTZ+ 60 242 € 0 €
Montant du prêt 171 458 € 159 600 €
Frais de crédit 55 946,18 € 52 077,60 €
Coût total 296 886,18 € 224 377,60 €

Note : pour un couple de 3 enfants habitant en zone B1, dont les revenus sont éligibles au dispositif du PTZ+. Dans la réalité les prix de l’immobilier et les frais peuvent être différents.

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