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Quand la panique boursière profite aux taux immobiliers

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Les marchés plongent et les taux bancaires diminuent © leungchopan - Fotolia.com

La Chine tousse, le monde entier a de la fièvre et les actions des banques plongent. Dans ce début de panique les banques centrales continuent d’ouvrir leur robinet, et la France emprunte à des conditions inédites. Par effet domino les taux immobiliers pourraient bien en profiter, d’après certains témoignages ils sont déjà en train de (re)descendre.

Quel rapport entre les paniques boursières et la baisse des taux immobiliers?

Depuis plusieurs mois déjà l’économie chinoise est en péril, tout du moins dans les médias. Car à la vérité la croissance de la 2e puissance économique mondiale s’établit à 6,9 % en 2015, à 10 points de base en dessous des prévisions du gouvernement central. De quoi faire pâlir la France et son timide +1,1 %, pourtant encourageant pour l’économie tricolore. Seulement voilà, pour certains spécialistes la Chine doit avoir une croissance annuelle de 7,5 %, sans quoi il y a risque de récession.

Si cette théorie fait hausser les sourcils d’un professeur de mathématiques (quand il y a augmentation, comment peut-il y avoir diminution ?), les traders n’ont pas fait autant d’études que le respectable enseignant.

« Les investisseurs s’interrogent de plus en plus sur la capacité des banques à résister dans un contexte économique difficile », constate Christopher Dembik de chez Saxo Banque, dans une dépêche de l’AFP parue dans Yahoo actualités. Tout est dit, les places boursières craignent que les investissements des banques ne rapportent rien, eu égard au ralentissement chinois.

Et s’il y a bien une chose que le monde de la finance veut éviter, c’est une faillite de banque. On se rappelle de l’effet catastrophique qu’avait provoqué la chute du géant Lehman Brothers le 15 septembre 2008.

Et que fait-on pour éviter la faillite des banques : on les inonde de liquidités à bas prix afin qu’elles puissent se refinancer pour payer leurs dettes, puis par la suite pour investir et relancer l’économie. Le lecteur attentif serait tenté de répondre « dommage que l’on ne fasse pas pareil pour les entreprises », et on aurait du mal à lui donner tort.

Quoiqu’il en soit, lorsque les banques sont inondées de trésorerie pas chère, elles en profitent effectivement pour prêter moins cher aux particuliers. Et in fine les taux d’emprunt immobilier chutent, c’est ce qui est sans doute en train de se passer en ce moment.

Les taux immobiliers sont-ils en train de baisser ?

Le meilleur indicateur pour identifier la variation des taux d’emprunt immobilier, est le rendement des Obligations Assimilables du Trésor sur 10 ans (OAT 10 ans). Il s’agit de bonds d’État émis par la France sur les marchés, dont le capital garanti sera remboursé dans 10 ans, accompagné entre-temps ou à terme d’un petit bénéfice.

Or le 8 février la France empruntait ainsi à 0,6 % contre 0,87 % 1 mois auparavant. Depuis le début du mois de février, la moyenne du rendement des OAT 10 ans est inférieure à celle de janvier. Le taux de prêt immobilier moyen du mois dernier s’étant établi à 2,15 %, la logique voudrait donc que la courbe continue de diminuer en février.

Mais le directeur général du Crédit Foncier, Bruno Deletré, est plus modérée. S’il s’attend à un maintien des taux d’intérêt « à des niveaux jamais vu » au cours des prochains mois, il table sur une moyenne de 2,2 % sur l’année 2016.

Pour l’instant le directeur du réseau de courtiers Vousfinancer.com, Jérôme Robin, constate que « certaines banques ont baissé leurs taux de 0,25 % », se rapprochant ainsi des plus bas niveaux observés en mai 2015.

L’importance des taux pour soutenir l’immobilier neuf

La grande manne du moment est l’investissement immobilier locatif, poussé par la loi de défiscalisation Pinel. En supplément le PTZ+ peut désormais financer 40 % d’un projet immobilier pour primo accédant, des mesures faites pour relancer un secteur de la construction en panne.

Seulement voilà, on a commencé la construction de 366 900 logements sur 1 an à la fin octobre, là où il en faudrait 500 000. Et pour ne rien arranger les démarrages de chantiers sont en baisse de -3,1 %.

Mais pendant ce temps la demande est forte, poussée par les ménages souhaitant investir dans l’immobilier locatif pour payer moins d’impôts, tout autant que pour préparer leur retraite. Et voici maintenant que les locataires souhaitent profiter des 40 % de financement à taux zéro pour devenir propriétaire.

Et qu’est-ce qui se passe lorsque la demande grandit tandis que l’offre diminue : les prix augmentent. Selon le ministère du logement le prix des studios neufs à bondi de +5,9 % au 2e trimestre 2015.

De son côté la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) note une hausse de +4,4 % des prix en Île-de-France (4868 €/m²), malgré la nette augmentation de l’offre de logements collectifs neufs sur la région parisienne.

Le baromètre LPI–SeLoger constate que le prix moyen des appartements neufs s’établissait à 4656 €/m² au 1er février, contre 3594 €/m² pour un appartement ancien. La messe est dite, il existe un fossé entre le pouvoir d’achat immobilier dans le neuf et l’ancien. Mais force est de constater que les banques y mettent de la bonne volonté, les acheteurs de logements neufs ont besoin de moins d’apport personnel pour devenir propriétaire.

C’est dans ce contexte que le Crédit Foncier ne serait pas étonné de voir 825 000 transactions immobilières cette année. À suivre.

Quoi de neuf du côté des promos ?