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Au bout de combien d’années peut-on revendre avec un prêt immobilier en cours ?

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La revente représente 2 % du parc immobilier cette année, selon les chiffres de la FNAIM.

Un ménage de primo accédants revend sa résidence principale en moyenne au bout de 7 ans. Avec des taux de prêt immobilier particulièrement bas comme aujourd’hui, l’emprunteur rembourse du capital dès la première mensualité. Ainsi aujourd’hui moins de 3 ans suffisent pour récupérer au moins son apport initial.

Attendre d’avoir payé les frais d’achat

Prenons l’exemple d’un couple qui achète un bien immobilier ancien à 230 000 €. En comptant des frais d’achat de 8 %, l’opération coûtera 248 400 €. Admettons qu’il dispose d’un apport personnel de 21 % (48 300 €), comme la moyenne des emprunteurs d’aujourd’hui. Cela débouche sur un prêt immobilier de 200 100 €. Admettons que comme ses contemporains, il rembourse sur 18 ans au taux de 2,02 % (source CSA/Crédit Logement). En partant du principe qu’il souscrive une assurance emprunteur à 0,36 %, ses mensualités seront de 1165,79 €.

S’ils revendent le jour où ils deviennent propriétaires, et en admettant qu’ils puissent vendre au prix du marché, ils en tireront 230 000 €, mais devront rembourser le prêt de 200 100 €, ainsi que des pénalités de remboursement anticipé de 2016 € (6 mois d’intérêts dans notre exemple). Ainsi, il leur restera en poche 27 844 €, alors qu’ils disposaient au départ d’un capital de 48 300 €. Ils auront donc perdu 20 456 €.

2 ans et demi suffisent pour récupérer son apport personnel

Pour faire une opération blanche, les acquéreurs doivent attendre d’avoir remboursé suffisamment de capital, de manière à récupérer leur mise initiale de 48 300 €. La formule de calcul est donc la suivante :

valeur marchande du bien immobilier – apport personnel – indemnité = capital restant dû

Dans notre exemple, cela donne 230 000 € – 43 300 € – 2016 € = 184 684 €.

En consultant un tableau d’amortissement, on s’aperçoit qu’ils auront atteint un capital restant de 183 677,82 € une fois la 21e mensualité payée, soit au bout de 2 ans et 9 mois. Si ce jour là ils revendent leur logement 230 000 €, ils remboursent à la banque 183 677,82 € et lui versent des indemnités de remboursement anticipé de 2016 €. Il leur reste alors 44 306,18 €.

Toutefois un bon calcul comptable ne s’arrêterait pas là. Dans l’idéal il faudrait attendre que la plus-value immobilière leur permette de récupérer le coût total du crédit, en plus de leur apport personnel.

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